下半年楼市展望：结构性分化，房价将结构性上调

  目前已近七月，09年快过了一半，让我们回望上半年楼市情况： 1至5月份，全国重点城市商品房销售面积平均增速25.5%，而新开工面积和土地购置面积分别下降16.2%和28.6%，下滑幅度仍然继续在加大；上述地区的房价上半年基本呈现出结构性上涨态势。总体来看，全国重点城市，尤其三大板块房地产市场行业反转回暖情况较为乐观，而可以肯定的是，09年上半年房地产市场基本上已经是触底回稳。      

  全国各主要城市、三大板块的房地产市场截至目前为止的成交量水平已经接近或超越了07年历史高位，但进入二季度，随着房价的小幅上涨，成交量环比增速已经开始出现放缓迹象，放眼下半年，成交量环比增长将面临较大压力，但通胀预期及宽松的信贷、货币供给将推动较多投资需求入市，成交量将维持在高位并获得较好的同比增长。

基于上述09年上半年房地产市场的情况，展望下半年楼市：（一）销售情况有望超出预期。判断房地产行业09年底反转的基础在于较强的刚性需求、改善性需求将维持，而库存去化结束的同时供给并不会出现明显的增加。通过近期市场情况进一步验证了这一判断，目前的销售情况仍然乐观。（二）库存去化速度逐月加快。截止09年5月，如按五月份的销售水平，全国重点城市商品房可售库存的去化时间平均仅为6个月左右。随着09年上半年行业成交量回暖的惯性，下半年库存的去化速度呈加快态势。（三）供应面依然偏紧且区域性分化。土地供应先行指标显示，未来两年商品房供应面积增加会较为有限，且呈区域性分化：09年1至5月份，全国商品房新开工面积和土地购置面积同比下降16.2%和28.6%，下滑幅度较4月份继续加大。全年预计这两个指标将继续下滑，由此，未来两年商品房新增供应较为有限。分区域来看，占全国投资额约三成的十大城市，投资额增速及新开工面积增速依然在低位徘徊，将会使到未来商品房供应区域分化将更加明显。（四）房价将会呈现结构性上涨。在较强的刚性需求、改善性需求将维持而新增供应难以跟上的前提下，房价将出现结构性的上涨，主要表现在两个方面：在业态、商品类型来看，在实际经济形势并不明朗的前提下，目前大型商业项目难以获得较好的回报，该部分市场将依然呈现低迷态势，直至经济出现明显复苏迹象才会改善。而受到刚性需求、改善性需求支撑，以及存货去化速度相对较好的住宅市场则有望获得较好表现，尤其中小户型和小区别墅；在区域性来看，全国层面的库存消化压力依然较大，房价普涨动力不足，但在土地供应相对较少的城市譬如三大板块，其核心地带商品房价格涨幅将较为明显；而其他二、三线城市以及大城市的郊区房价，由于供应量较大，未来涨幅将较为有限，甚至滞涨。

    现在市场上普遍认为宽松的信贷和货币供给将得以延续，而由于目前经济的前景仍不明朗，而房地产对GDP的贡献较大，中央政府对房地产行业的抑制政策将很有限，所以预计下半年需求仍将维持较高水平。但由于全国的潜在库存较大，房价不会出现普涨，但将呈结构性分化，土地供给相对有限的一线城市，城市中心及高档商品房项目价格涨幅将明显；供应量较大的二三线城市、城市郊区房价涨幅有限，而商业和写字楼市场仍将低迷；

    由此，，进入09年下半年，房地产市场成交量水平环比将会略有下滑，但同比依然将维持高位增长。但房地产市场将会出现结构性分化，开发投资及新增供应的区域不均将最后传导至房价，因而房价也将呈现结构性上涨，特别是大城市核心地段和三大板块。并同城市不同地区的价格不均将会加大，同城市同地区不同产品之间的价格不均也会加大。