楼市火热依然

    我们先分析上周国家统计局公布2009 年1至5 月全国房地产市场运行情况数据：

   （一）房地产开发方面：1-5 月全国完成开发投资1.01千亿元，同比增长6.8%，，但比去年同期回落25.1 %（其中，商品住宅投资同比增长4.4%，但比去年同期回落30.6 %，占整个房地产开发投资的比重为69.9%），即环比市场开发投资供应量明显下降。全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长11.7%（即商品住宅占整个房地产开发面积比重在09年持续增加）。而房屋新开工面积3.57 亿㎡，同比下降16.2%；房屋竣工面积1.62 亿㎡，同比增长22.6%。其中，住宅竣工面积1.33 亿㎡，增长23.6%，1-5 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875 万㎡，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845 万㎡，同比下降13.3%。

  （二）商品房的销售情况： 1-5 月，全国商品房销售总面积24644 万㎡，同比增长25.5%。其中，商品住宅销售面积增长26.7%；办公楼销售面积下降1.8%；商业营业用房销售面积增长18.3%。1-5 月，商品房销售总额11389 亿元，同比增长45.3%。其中，商品住宅销售额增长49.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长11.6%和27.9%。

  （三）市场资金情况：1-5 月，房企本年资金来源17523 亿元，同比增长16.1%。其中，国内贷款3962 亿元，增长15.8%；利用外资225 亿元，下降8.7%；企业自筹资金6244 亿元，增长10.9%；其他资金7091 亿元，增长22.3%。在其他资金中，定金及预收款4158 亿元，增长17.2%；个人按揭贷款1983 亿元，增长39.8%

   （四）全国房地产开发景气指数5 月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.94，比4 月份提高1.18 点。房地产市场目前的销售情况好于预期，09年1-5月销售面积同比增长25.5%（其中住宅销售增长26.7%），对比前四个月来看，不但一、二线城市复苏明显，连三、四线城市回暖也开始明显了。而销售额方面，同比增长分别为45.3%和49%，显示着销售均价明显上升（从侧面反映开发商资金面已有较为显著改善）。在投资数据方面，按照目前公布的数据情况来看，如考虑到原来08年基数较低的原因，09年前五月份6.8%的投资增速对比目前销售情况来看仍明显偏低。供应量方面，在建面积增速11.7%，增幅回落0.7 %，竣工面积增速22.6%，较1至4 月回落4.5 %；同时，新开工面积同比下降16.2%，增速下降0.6 个百分点，土地购置面积同比下降28.6%，开发面积同比下降13.3%，下降速度继续拉大，预示着未来供给仍会紧张，即总体对比销售（买方）情况快速增长而言，即供求关系趋于有利供方（卖方）。

（五）非商品住宅销售及投资数据的目前仍然偏于低迷，意味着国内整体经济情况虽然已经有触底信号，但总体来看仍没有走出低谷，今年的“GDP保8%”目标压力还是相当大。这正说明09年的房地产市场分化不断加剧，不但是地方性分化，还包括结构性分化（即不同产品的分化）。

（六）70 个重点城市住宅价格同比下降0.6%，环比上涨0.7%，而二手房房价同比上涨0.9%，环比上升0.7%，其中深圳以4.1%的二手房月度环比涨幅位于全国首位。随着成交量维持高位，而未来供给依然紧张的情况下，三大板块的一、二线城市房价将出现上涨趋势。

     总的来说，上述发布的数据略好于市场普遍预期，近期房地产行业回暖也较为明显,中金等机构继续对房地产行业持乐观态度，并维持对于行业年底见底的判断。而09年下半年，将维持一种分化加剧、结构性转换的走势，而三大板块和70 个重点城市的房地产销量将会持续回暖，而供应方面的先行指标目前看会持续滑落，使得下半年供求格局大为改善，有利卖方。而珠三角板块，除东莞、珠海外，预计第三季度开始面临中短期的轻度的供不应求。而刚性需求目前看在一手的总成交量比重会持续减少，这一点比较容易让人误读，其实对价格敏感的刚性需求正在转向购买二手房（可在发布的二手房交易量增大中体现），正如上期本专栏所述，第二阶段改善性需求比重会增大，刚性需求会慢慢淡出一手市场。当通货膨胀的市场忧虑不断增大时，投资性需求会集中进入市场，表现在一、二手非住宅（商铺、写字楼、厂房等物业）及非普通住宅（大户型、别墅等）销售情况好转。结合中山情况来看，中心城区、火炬开发区09年新供应土地成交情况领跑全市，占据压倒性比例，在日后房地产市场分化不断加剧情况下，估计上述两区市场前景、销售及投资情况会较为乐观，在全市房地产市场比重会越来越大。而由于目前出口情况还未走出困境，国内房地产在GDP的贡献仍为重点关注对象，而国内4万亿的投放和全球救市行动下，在广义货币供应概念上存在很大的通货膨胀市场忧虑，这才是房地产真正的“利好”。