车库、停车场的权益在物权法公布前后一直都是法律界争议的问题。笔者颜宇丹律师的顾问单位XX置业公司于2005年在拍卖会上竞得一小区四层立体车库的经营权，但是开发该小区的房地产公司至今没有移交一层车库的管理用房。前不久，笔者代理该置业公司参加了两次关于该管理用房的执行异议听证会。

2005年12月19日罗湖法院作出的民事裁定书内容：“因被执行人XX房地产开发有限公司未依法履行XX民事判决书确定的义务，本院依法将被执行人名下位于XX车库进行拍卖，裁定如下：将被执行人所有的位于XX的车库交付给拍卖竞得人XX置业有限公司管理、使用（管理、使用期限与该车库的房地产证相一致），该车库的功能及使用对象不得改变。”由于该房地产公司一直拒绝移交车库内的管理用房，并将该管理用房作为商铺出租，罗湖法院于2010年12月15日发出的公告内容：“XX车库管理用房现用户：本院在执行XX工程有限公司申请执行XX房地产开发有限公司工程承包合同纠纷一案中，依法拍卖了被执行人XX房地产公司名下位于XX车库（整栋）使用及管理权。因你所在的物业属于拍卖标的，现限你于七日内自行迁出此车库，逾期本院将依法强制执行。”被执行人XX房地产公司就此提出执行异议，称该管理用房并不是车库管理用房，其与车库是独立的两个部分。管理用房并不是车库的一部分，不属于拍卖标的，XX置业公司无权要求对其进行管理、使用。罗湖法院于两年多后的2013年7月26日和8月5日才举行两次执行异议听证会。参加听证会的有申请执行人XX工程公司、被执行人XX房地产公司和作为第三人的我方XX置业公司。

笔者颜宇丹的代理意见是：

一、罗湖法院据以拍卖的《估价报告》陈述“对于估价对象的建筑面积等有关数据，以深圳市规划与国土资源局出具的《深圳市建设工程规划验收合格证》和《深圳市建设工程规划许可证》进行评估，我司未进行实地丈量”，而其所依据的《深圳市建设工程规划许可证》上显示“不计容积率室内停车场停车位200个”，《估价报告》陈述“估价对象概况：其中西面车库为标准停车位（共207个，其中地上第一层至第三层每层有两个停车位有台阶，考虑到此瑕疵并根据标准停车位现状，列入估价范围的标准停车位共计201个”。结合原深圳市规划局档案中所附的涉案车库平面图可见，最原始并备案的规划200个车位中的其中一个就是一层车库的管理用房，车库共4层，规划每层50个，由于一层有一个车位就是涉案的管理用房，所以一层的实际使用车位为49个。《估价报告》中的207个车位是拍卖前XX房地产公司改变规划多增加了7个车位，但其中6个因为有台阶不能使用，所以按201个车位来估算。但无论按最初规划的200个车位，还是按估价的201个车位，规划图原来的位置上的管理用房都没有变，是包含在车库面积内，属于车库的一部分。

二、在罗湖法院协助执行通知书上的表述是查封被执行人XX房地产公司名下位于XX车库以上整栋建筑物。在罗湖法院于2010年12月15日向涉案管理用房现用户发出的送达公告中称，依法拍卖了车库（整栋）使用及管理权。这些法律文书中可以体现出，查封及拍卖的标的是涉案车库以上整栋建筑物，包括管理用房，否则应称为除管理用房以外的车库以上建筑物。

三、罗湖法院于2005年12月19日作出的民事裁定书，裁定将车库交付给我方管理使用，并明确该车库的功能及使用对象不得改变，而深圳市规划国土局建设工程规划许可证的备注栏内，明确记载就上述车库内有不计容积率室内停车位200个，上述车库于2006年1月 12日经由罗湖区法院强制执行，移交给了我方。但作为该车库配套的、不可分割的规划中的管理用房，却未实际执行到位。该执行案件中，拍卖的根据是含有管理用房的最原始规划的200个车位和估价的201个车位。根据《民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。而在本案中，XX房地产公司并非认为执行行为违反法律规定，而是对民事裁定书的内容有异议，应当通过再审程序提出，无权提出执行异议。并且，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查异议是否成立，而 XX房地产公司在2010年12月24日提交的执行异议书，法院却于两年多才开始审查，程序严重违法。法院于拍卖确认之后补充的任何证据都与拍卖当时无关，拍卖时车库包含管理用房这一事实无法改变。

四、深圳市规划局于2007年7月18日作出的《关于罗湖区人民法院核实XX幼儿园及车库项目有关情况的复函》明确答复，上述车库一层管理用房的功能属于社区公共配套管理用房，但从建筑功能上讲，该管理用房用于但不限于停车库的管理需要。根据建筑功能分析，整个车库包括管理用房都属于社区公共配套设施，服务于小区所有业主。该管理用房实际即为车库的管理用房，也即用于一至四层车库的车辆进出车库的管理需要。因此，涉案管理用房与涉案车库属于主物和从物的关系，管理用房依附于车库不可独立存在，因此，管理用房也应作为车库的整体交付给我方。

五、XX地产咨询有限公司估价师XX在罗湖法院于2006年7月27日下午主持的谈话中称他们是以所谓的“最高最佳”的原则按201个车位进行评估的，且称这201个车位并不包括管理用房，无视上述建设工程规划许可证上所载明的200个停车位中包含了管理用房的事实。而2006年7月7日XX法官主持的谈话中，明确告知我方的法定代表人其在拍卖时宣布拍卖的是200个停车位，并非上述评估报告考虑到车库一至三层每层有两个有台阶的停车位这一瑕疵并根据标准停车位现状确定201个停车位，该确定方法虽然宣称符合“最高最佳”的原则，但并不能改变上述规划许可证上的规划，该规划的200个停车位中，是包含管理用房的。该车库管理用房隶属于该车库所在整栋建筑物，并未与该栋建筑物相分离，事实上，我方在接收罗湖法院移交的上述车库后，也并未另行设置车库管理用房。估价师XX笔录上所称估价中并不包括管理用房的说法仅为推测的不负责任的个人观点，不代表估价机构。因为在2006年7月28日XX地产咨询有限公司出具给罗湖法院的《关于XX车库物业的估价报告的补充说明》中，只提到“我们以201个可用标准车位的预期收益测算国展苑车库的使用权价值”，并未提到未包含管理用房。并且，该补充说明中称“我们对XX车库进行实地查勘”，而《估价报告》中却称“我司未进行实地丈量”，前后说法不一，其事后出具的说明不足为信，更何况未加盖公章以估价师个人身份所做的笔录更不具有法律效力。

六、根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实和已为人民法院发生效力的裁决所认定的事实，当事人无需举证证明。在我方提交的证据另案深圳市中级法院的民事判决，依据《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工面积）》认定涉案车库一层包括16.63平方米的管理用房，目前该判决已生效，并已通过执行程序执行到位，我方就涉案管理用房已向XX小区的物业服务公司交纳了管理费，证明涉案管理用房属于应当交付但未交付给我方的车库一部分。而本案第二次听证会上审判员出示的两份证据《关于罗湖区人民法院核实XX幼儿园及车库项目有关情况的复函》和2006年7月27日罗湖法院谈话笔录上的内容对该两份生效判决不具有对抗性，不能作为足以推翻已为人民法院发生效力的裁决所认定事实的相反证据。