笔者颜宇丹律师的顾问单位XX置业公司向广东省高级人民法院申请再审的一个物业管理合同纠纷案件被驳回再审申请。XX置业公司在XX房地产公司欠款案件执行程序由罗湖法院组织的拍卖中竞得XX房地产公司开发的小区的四层立体车库的使用管理权。罗湖法院在2005年12作出的民事裁定载明：“将被执行人XX房地产开发公司所有的车库交付给拍卖竞得人XX置业公司管理、使用（管理、使用期限与该车库的房地产证相一致），该车库的功能及使用对象不得改变。”2007年4月，该小区的XX物业公司将XX置业公司诉至法院，要求XX置业公司向XX物业公司支付管理费及本体维修基金，一审二审程序部分支持了XX物业公司的诉讼请求。

广东省高级法院民事裁定中载明，XX置业公司作为该小区的业主，缴纳物业管理费和本体维修基金是其法定义务并无不当。XX置业公司经营该停车场属商业性质，涉案停车场属XX置业公司专有，并非小区业主共有部分。对此观点，笔者颜宇丹律师不能认同。本律师认为，XX置业公司并非涉案停车场的所有人，不具有该小区物业服务项目的业主身份。涉案车库不属XX置业公司专有，是小区的公共配套设施。

深圳市规划与国土资源局《深圳市建设工程规划许可证》所记载涉案停车场建筑性质为住宅配套，备注栏里记载为不计容积率室内停车场停车位200个；《深圳市建设工程规划验收合格证》所记载涉案停车场的建筑性质为住宅配套。在《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》上，都明确标明涉案车库“不计入容积率面积”，即小区公共使用的建筑面积。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第三款规定，专有部分的条件之一为“能够登记成为特定业主所有权的客体”，根据深圳市房地产权登记中心在给XX置业公司要求办理停车场产权证的回复《关于申请办理XX车库房地产证的复函》中已明确“罗湖法院民事裁定书并未明确XX车库所有权归你司所有。你司要求办理车库《房地产证》的申请事项不符合《深圳经济特区房地产登记条例》相关规定。”，既然涉案车库不符合“能够登记成为特定业主所有权的客体”，那么，XX置业公司对涉案车库就没有专有权。

另外，根据涉案车库所在小区开发商XX房地产公司与业主所签订的商品房预售合同的第17条至19条，以及合同附表四所载的开发商拥有的项目权益，能够清楚具体地判明涉案停车场属于合同双方约定的未按房产买受人占地分摊面积承担义务的归开发商“所有”的公共设施中的建筑物，开发商对该停车场可自行或委托他人经营，该经营权应属于所有权的权能之一，但不能据当然认定开发商即为该停车场的所有权人，XX置业公司依法参与竞买所取得的也仅仅是该停车场一定期限内的经营管理权，也仅为所有权的权能之一，并非取得停车场的所有权。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”而涉案车库即未登记取得所有权，也不是建筑物专有部分的所有权人，和建设单位之间也没有涉案车库的买卖民事法律行为，因此，不具有业主身份。