股权收购房地产项目的法律实务

广东圣方律师事务所颜宇丹/整理

   一、股权收购房地产项目的法律概念

    房地产股权收购是指投资人通过购买房地产开发项目公司（以下简称“项目公司”）股东的股权或认购项目公司的增资，购买后投资人取得项目公司控股股东或唯一股东的法律地位，进而控制项目公司并获取项目公司名下的房地产项目，进行开发经营行为。由于股东的股权体现为项目公司所拥有的全部资产和权利、义务，随股东主体资格的变化而变化，在不改变项目公司名称和项目所有权的情况下实现项目间接易主，从而完成项目转让。收购完成后，项目仍以项目公司名义经营，投资人不受房地产开发资质的限制。对外债务仍由项目公司承担，股东之间按投资比例或章程约定承担责任。

    我国关于股权转让的法律依据：《公司法》第七十二条规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。

　　经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。

公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。

   二、股权收购房地产项目的利弊

    1、优势：

    一是手续简单，只要签订股权转让协议，并按规定办理股权转让的变更登记手续(外商投资企业还应办理股权转让的审批手续)即可控制、管理整个项目。二是费用节省，不用交纳土地增值税、契税等各种费用，可以降低开发成本。三是开发快捷，一旦办理股权变更登记手续，投资者即可投入资金进行后续开发建设，无需再另行成立房地产公司。

    2、弊端：

    债务风险不易控制，股权收购仅涉及项目公司股东层面的变更，项目公司的债务并没有发生变化，仍需由项目公司继续承担。因此，项目公司未经披露的负债和或有负债，可能会在收购方收购控制项目公司后显现出来，由此陷入财务黑洞，从而对收购后的项目公司和收购方的利益造成极大的损害。

    三、股权收购房地产项目的流程

    1、前期准备阶段

    主要包括了解项目公司的基本经营情况和法律状况、出售股权及定向增资扩股的动机、收购中存在的法律和财务障碍等，并成立收购小组，包括收购方自身专业人员（如开发、市场、设计、财务、法律等）、第三方谈判协作人员、律师、注册会计师、资产评估师等，以便于后续收购的尽职调查、谈判和合同拟定等工作的开展。

    2、与交易对方开始首轮谈判，并签订收购意向书

    3、对项目公司尽职调查阶段

    律师对项目公司进行法律尽职调查包括以下范围：公司概况、公司经营情况、动产、不动产、劳动、重大债权债务、保险、税收、环保、担保事项、重大合同、诉讼、仲裁、行政复议及其他需要调查的事项。但对于房地产项目并购来说，除了上述一般公司应调查的基本内容外，关注重点为土地使用权情况、项目开发合法性和项目开发情况，包括项目公司的开发资质、土地使用权取得及存续、项目基本概况、项目性质、容积率等规划指标、项目应取得的包括五证在内的相应政府批文、实际开发情况与项目批文以及规划设计、工程施工质量、项目开发重大合同的签署及履行、项目的销售等。

    4、编制收购项目的可行性研究和收购方案

    5、正式收购谈判并拟订、签署收购协议

    6、收购交割

    收购合同生效后，双方按照合同约定履行资产转移、经营管理权转移手续，依法办理包括股东及注册资本变更登记手续。

    四、股权收购房地产项目的法律风险提示

    （一）项目公司的设立风险

    1、股东未足额缴纳出资；2、股东出资形式不符合法律规定；3、非货币财产出资作价违反法律强制性规定；4、非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续；5、抽逃出资；6、未依法年检。

   （二）项目本身的风险及防范

    1、土地使用权风险；

    2、项目主体的风险；

    3、动拆迁风险；

    4、规划风险；

    5、项目相邻关系的危机风险；

    6、需要政府审批的各类证照是否已批的风险；

    7、项目建设中各类合同的风险；

    8、违法建设的风险；

    9、工程质量风险；

    10、不动产有无抵押担保的风险；

    11、物业销售的风险。

  （三）项目公司资产不实的风险

  （四）项目公司债务风险

  （五）项目公司重大合同风险

  （六）项目公司并购中的其他法律风险

    五、股权并购房地产项目法律风险防范

   （一）通过对项目公司实施尽职调查防范风险

   （二）通过完善、周密的并购协议防范风险

   1、定价与支付条款

   2、价款调整条款

   3、先决条件条款

   4、过渡期条款

   5、交割前的陈述与保证条款

   6、补偿承诺条款