深圳房地产律师/颜宇丹

 现在深圳使用的商品房预售买卖合同的示范文本中的格式条款约定，开发商交付房屋的条件是通过竣工验收。实践中，有些开发商取得竣工验收备案回执，但未通过规划验收，最后因此而无法通过综合验收，无法办理房屋过户手续导致迟延办证。那么，购房者能否以开发商未通过规划验收而拒绝收房，或收房后认为由于未通过规划验收属于无效交付，进而要求开发商承担迟延交付的违约责任呢？

有一种观点认为：根据《深圳市城市规划条例》第六十一条“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”的规定，商品房在交付之前应当取得建筑规划验收合格证。商品房未经规划验收并取得相应验收合格证，开发商在未取得规划验收合格证的情况下通知购房者入伙收楼的交付行为违反了相关法律、法规的强制性规定，购房者依法可以拒绝交付，开发商应承担延期交楼的违约责任。

另一种观点认为：《立法法》第七十九条规定“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章”。《建筑法》属于全国人大常委会颁布的法律，效力高于《深圳市城市规划条例》，因此，应以《建筑法》为依据确定房屋交付的效力。《建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”如开发商已经取得工程项目竣工验收备案收文回执，证明被开发商的工程已经竣工验收，符合交付的法定条件。同为全国人大常委会颁布的《城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”该条是国家对地方政府核实建设工程是否符合规划条件的行政管理性法律规定，是授权政府权限的规范性条款。开发商在组织竣工验收之前，是否符合规划条件，应由政府部门核实和决定。开发商的工程已经办理了竣工验收并将所验收文件在政府部门进行了备案，政府部门接受了开发商的备案并核发了竣工验收备案收文回执。开发商交房的行为符合国家法律的规定，购房者如对政府行为有疑问，应依法向有关部门提出。在开发商竣工验收备案收文回执未被政府部门依法撤销前，房屋交付行为依然有效。购房者以开发商未取得建设工程规划合格证为理由，拒绝房屋的交付，不符合和的约定和法律的规定。

现在深圳法院适用的是2008年3月1日起试行，2010年3月9日修订的《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷若干问题的指导意见》，其中第六条规定，“预售方在取得主体、消防、电梯、燃气等单项工程的验收合格证之前交付房地产的行为无效，买方在收楼后要求预售方支付延期交房违约金或解除房地产买卖合同的，法院应予支持。”这里不包括取得规划验收合格证这一项。

深圳中院《关于审理商品房买卖纠纷若干问题的指导意见的说明》：“第五、六条是关于商品房预售合同中房屋交付标准的确定及延期交房行为的认定问题。《深圳市建设工程质量管理条例》第五十六第二款规定，房屋建筑工程经验收合格，并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。可见，在深圳市，房屋等建筑工程是否具备投入使用的条件，以是否取得主体结构工程、消防工程、电梯工程、燃气工程验收合格证书为判断标准。”也即是，取得主体结构工程、消防工程、电梯工程、燃气工程验收这四项合格证书，就可以进行交付了。

《合同法》司法解释二第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。那么，只有违反的是效力性强制性规定的合同才无效，如果违反的是管理性强制性规定的合同效力按有效处理。问题是：什么是效力性强制性规定，什么是管理性强制性规定，法条本身并未做出区分。由于裁判者认识上的不同，就产生了相同的案情不同的判决或仲裁。

《合同法》司法解释二提出违反效力性与管理性强制性规定的合同效力理论，也是判断房屋交付行为是否有效和无效的问题。未通过规划验收的该房屋交付行为违反了法律的行政管理性强制性规定而不是效力性强制性规定，因而房屋交付行为有效。只有违反的是效力性强制性规定，才会导致交付行为无效。这是现在深圳法院的主流观点，而且在深圳中院的审判指导意见也说明了这一点。