深圳“送面积”面临终结

颜宇丹：送面积不受法律保护 验收有风险

来源: 南方都市报  记者：左娟 郝丹 张锐宣 何嘉益 王莎莎

    2月底出台的一纸“禁偷令”，当时静悄悄，而今却备受关注———3月底开始步入新盘新货集中面市期，楼盘广告遍地开花，多个楼盘大打“送面积”卖点，在售楼处张贴这份剑指“偷面积”的建筑设计审查新规，并理直气壮地告诉购房者“这是最后一批，以后不能再这么送了”…… 01

 “赠送面积”有哪几种类型？

     有的是钻空子，有的则是违建或是侵犯共有面积

     根据现有建筑规范和市场表现，资深房地产律师、广东信荣律师事务所主任律师张茂荣认为目前深圳“赠送面积”现象有三类：“偷面积”、违建面积和侵犯共有面积，需区别对待。

所谓“偷面积”，就是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或者只计算一半面积的居住空间（如阳台、入户花园的面积按50%计算;层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等），以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。偷面积实际是钻了国家规定“建筑面积计算方法”的空子，减少了建筑面积的套内平面面积，这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以利用“偷”来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。

    另有部分开发商所“赠送面积”是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司对房屋进行二次装修改造（即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”），使得房屋实际使用面积增大，那就属于“违建面积”。

     还有的开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间等，根据《物权法》规定，该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下也将可能被拆除。

    02

    购买“送面积”户型有何法律风险？

    不受《物权法》保护，

    此外还存在合同风险、验收风险

   “由于开发商所赠送面积都是不计入容积率的，部分赠送面积甚至是违建、侵权的，其赠送行为均属无效。”张茂荣说，他分析其带来的法律风险主要在于不能计入房产证，而根据我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护，意即开发商所送面积均不受法律保护，不可能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。

    即便只看眼下，购买“送面积”户型也更容易引发纠纷。圣方律师事务所颜宇丹律师提醒，首先是合同风险：开发商在销售宣传时是采用“赠送面积”一说，那么在签订合同时，这些赠送的具体面积是否能够落实到纸面上、具体写进《商品房买卖合同》呢？其次还有验收风险：开发商所谓的“赠送面积”是否和业主买受的自有面积同时参与工程验收和验房手续？事实上，开发商一般不会直接把一些赠送的空间封闭起来后交给购房者，因为要应对房屋主管部门的验收，而是承诺待完成竣工验收、交楼以后，每户交多少钱再请统一公司搭楼板、封阳台等，等于是将盖违建的风险转移给了购房者。如果因为违反了法规不能改造，或者被罚款等一切后果，只能由购房者自己承担。

    03

    以后哪些“送面积”明确违规？

    透空、阳台超过套内面积20%、

    买一层送一层、单一层高超过3.3米

    今年2月底深圳市规划国土委出台的《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》（下称《通知》），是现行规范，据此，深圳清华苑建筑设计公司董事总经理、国家一级注册建筑师李念中认为至少3类常见的“送面积”行为被限：

     一是通过户型透空将上层空间多隔断一间房。所谓“透空”，就是常见的复式户型中客厅部分有两层高的那部分空间，比如透空的部分本来是20平方米，上面做一个楼板就可以变为40平方米，而《通知》中关于居住建筑的（一）（二）条款对透空作了具体要求，即房间不能再做透空设计，而且整个户型透空的部分不能超过套内面积的20%，且不超过40平方米。

    二是通过设计大面积阳台或花池进行“赠送”。按照以往的相关规范，阳台仅计入一半面积，花池不计入面积，而通过奇偶层错层设计的阳台，由于阳台上方有两层高，一般这种被称为露台，露台也不计入面积，开发商便可以利用这些规范做大阳台偷一半甚至全部的面积。现在《通知》中关于居住建筑的第四条款则对其作了规定———住宅阳台（含花池）总投影面积不得超过每户套内建筑面积的20%，其中两层高及以上阳台投影面积不得超过每户套内建筑面积的10%.

     三是通过高层高设计以假复式实现“买一层送一层”。之前标准的住宅一层层高2.8米到3米，而如果建筑设计了一层超过5米，这就可以一层改两层，实现200%的面积，而《通知》中关于居住建筑的第（五）条就是针对这种“偷面积”行为设计的———“住宅建筑单一层高不得超过3.3米，低层住宅建筑单一层高不得超过3.6米”。

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   “送面积”还会留下哪些隐患？

    主要是安全、消防隐患，

    此外会令部分区域人口过于集中

   “从城市规划的角度上说，‘送面积’现象害处无穷。”华森建筑与工程设计顾问有限公司总建筑师王晓东做了一番推导：政府在做一个地块规划时，多少房子就有多少与之配套的学校、医疗、交通等，你偷了面积之后都变了。假设一个小区原本只规划一万人，现在开发商偷了100%的面积，人口增加了一倍，那原本规划的道路会拥挤、学校会没有学位，停车位也会紧张……他特别强调：“现在包括建筑业内的房地产上下游，都在为偷面积推波助澜，集体怂恿这种无耻行为，这是行业的悲哀，多年以后我们会为之付出代价。”

    即便非建筑或规划类专业人士，广东中圳律师事务所刘子孺律师从业主权益方面对此问题的分析也与王晓东异曲同工，他说：“由于加建了‘赠送面积’，总建筑面积增加，容积率相应提高，绿地比例减少，人口密度增加，各类公共设施利使用率增加，使用寿命降低，业主整体的生活环境和品质都会有所降低。也就是说‘赠送面积’损害了业主共同的利益。”同时，调高容积率需要补交土地出让金办理规划变更手续，部分“赠送面积”是开发商未经调整容积率违建而来的面积，开发商提高了容积率却没有补交地价，这样还导致国家财政收入流失。

     具体到“享用”赠送面积的业主，收楼后要再进行内部结构甚至外墙的改造，如果请来的施工团队不够专业，可能会破坏房屋结构，影响整栋楼的安全性，或者因缺乏统一验收而各行其是，还可能造成消防隐患。而且，因为“赠送面积”改造而发生的安全事故都将得不到法律的支持，开发商也会因为合同中没有“赠送面积”的相关约定，而不用负全部法律责任。

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    如何整治“送面积”违规行为？

    应倡导多元的户型创新思路，应禁止开发商违规宣传

“‘送面积’盛行对行业也不利，大家都去想着怎么打擦边球，把面积做大，而不是想着如何提高楼盘的品质，户型设计的创意都用到‘偷面积’上去了。”深圳建筑科学研究院副总建筑师沈驰说。他反映“送面积”现象在广东地区尤其明显，一是因为房地产市场化开始较早、竞争更激烈;二是广东人普遍务实的性格特征;三是有些特有的地方规范被钻空子，如两层高阳台不计入容积率，于是就有露台名义的赠送面积。

张茂荣律师则更多地将“赠送面积”问题归结为开发商的违规宣传问题，认为不规范宣传，“赠送面积”无法消失。“除本来就不计面积而开发商虚假宣传为应计赠送以外，开发商的‘赠送面积’宣传实际是在叫板现有建设工程规划许可制度，是在暗示诱导购房者可以擅自改变规划增加面积。‘赠送面积’行为实际逃避了部分土地出让金的支付，是一种违法违规的行为，而开发商以此为卖点就涉嫌虚假宣传，应当予以明确禁止。开发商若要实惠购房者，就该直接价格让利。”

    面对“偷面积”，官方怎么办？

    规划国土委：验收后违章搭建楼板、封阳台也违法

    官方回应

     深圳楼市自2001年“大飘窗”开始流行就大谈“赠送面积”，虽然后经几次规范调整有所收敛，但“送”的手法也在不断推陈出新。有的只是钻了相关规范的空子，有的则实属违建或侵犯业主共有面积。但不管哪一种，没有支付地价成本，只需些许设计、建造成本(有的还是由各业主另交搭板费)出来的“赠送面积”，并没有令房价因此便宜一点，反而送得越多，卖得越贵。

    虽然不排除有些从中得实惠的购房者，但在“送面积”或称“偷面积”这一问题上，卖方如此理直气壮、买方如此心安理得，都不是值得提倡和标榜的。现在，在2月底深圳市再出《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》之后，这一纸“禁偷令”竟然成了某些“高赠送率”楼盘最好的广告。面对这一现象，有关部门会怎么办？

    南都：《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》之前已经完成报建的项目，是否不再追究？还是以通过竣工验收为准？

     深圳市规划国土委(下简称规划国土委)：已完成报建的项目，按已批复的意见为准。

    南都：目前有些新盘以“最后一批赠送面积的”为卖点，而购房者一方面希望多赠送，另一方面又担心可能存在的风险，对此相关部门有何风险提示？

    规划国土委：开发商在销售宣传中涉及的“增送面积”一般都是通过室外、室内透空位置铺板砌墙而来。根据《城乡规划法》及《深圳市城市规划条例》的规定，建设单位应当按照《建设工程规划许可证》规定的建筑面积及批准的施工图施工。如果未按图施工，擅自改建、加建，均属违法建设行为。对于建设单位擅自变更建筑设计、擅自加建改建的项目，须在违法建设行为查处并整改完毕后，才能办理规划验收手续。若开发商在通过验收后再违章搭建楼板、封阳台，也属于违法建设行为。各级规划国土监察部门一经发现，将按照有关规定进行查处。

    南都：有些“赠送率”较高的楼盘，称将在验收后、交楼前再给各户搭楼板、封阳台等以实现赠送面积可用空间，对此是否还有相关监管措施？

     规划国土委：我委在建筑设计审查方面始终坚持合法性和合理性两方面兼容并蓄，在依据建筑设计规范和相关法规规定进行建筑设计审查的同时，我委也根据我市实际情况陆续采取了各种改进措施，例如修编《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》，制定《关于建设设计审查有关控制要求的通知》(深规土[2012]6号)等。我委将对目前建筑设计管理面临的问题认真研究，进一步加强相关管理工作。

    南都：一旦因赠送面积不符实或不实用而产生纠纷，是否有相关处理意见？

规划国土委：我市房产登记中的建筑面积都是按照《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》的相关规定测绘计算所得。我委也建议市民在购房时不要轻信虚假宣传，如发现违法加建、改建行为，请及时向当地查违机构投诉举报，并依法追究违法者责任，共同营造诚信守法公平的社会秩序。

    相关链接：深圳“送面积”现象变化及相关规范一览：

    1 2000年10月，原深圳市规划国土局根据建设部有关文件的精神，发布了《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》（旧版规程），成为深圳市房产测绘的首份地方性计算细则。

   2 2001年，大飘窗出现，显现“送面积”苗头。

   3 2002-2005年，“送面积”风行，具体做法如预留天井、超大阳台、赠送夹层或地下室。

   4 2006年6月29日，深圳市政府发布新版《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》，明确规定，所有的阳台和凸窗的尺寸大小必须在合理范围之内，否则将计入建筑面积，其他的所谓入户花园、半地下空间等，只要有“实用”可能，都将计入建筑面积。

    5 2006-2008年，“送面积”之风有所收敛，但不少开发商改为承诺待竣工验收交楼后再加以改装，以实现“送面积”。

    6 2009年1月8日，深圳市规划局出台了《关于建筑设计审查的指导意见》，进一步明确建筑层高控制和部分特殊空间控制，如：单一层高住宅建筑层高一般为2.8米，最大不超过3.3米;住宅地下室或半地下室作为户型内独立面积使用时，其投影面积不超过建筑基底面积，其深度不超过3.5米;住宅建筑阳台投影面积不超过每户总建筑面积的18%，其中高度超过2层及以上的阳台面积不超过阳台总面积的50%;住宅建筑空间为复式时，层数按自然层计算，单套住宅透空部分建筑面积与该户建筑面积的比例不超过20%.

    7 2009-2011年，“送面积”的方式减少且更隐蔽，开发商不再公开宣传“赠送面积”，改称“可拓展空间”、“多变空间”“N＋1户型”等。

    8 2012年2月22日，深圳市规划国土委出台《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》，关于居住建筑的有关控制要求中明确：单套户型建筑面积90平方米（含90平方米）以下复式户型不得设置透空;住宅户型内部仅限于复式户型的起居室（客厅、餐厅）设置透空。户型透空部分的投影面积不得超过该户型套内建筑面积的20%，且最多不得超过40平方米;住宅阳台（含花池）总投影面积不得超过每户套内建筑面积的20%，其中两层高及以上阳台投影面积不得超过每户套内建筑面积的10%.不得设置连梁小于0.6米（含0.6米）的阳台;住宅建筑单一层高不得超过3.3米，低层住宅建筑单一层高不得超过3.6米。

    9目前，不少楼盘以“往后不会再有这么送面积的户型”作为卖点。