文/颜宇丹

　　最近,随着楼市的不断升温,二手房交易市场异常火爆，阴阳合同这种地下经济现象又活跃在二手房交易中，成为业界普遍存在的“潜规则”。

　　何谓阴阳合同，是指为达到逃避二手房交易所涉及的税费或骗取银行贷款的目的，签订“阴阳”两份买卖合同，一份合同是买卖双方以实际交易的价格签订的真实合同即“阳合同”，同时，买卖双方签署另一份假合同，是买卖双方以相对较低的价格签订用于产权过户以及相关税费的缴纳，并到房地产交易登记中心进行交易登记的“阴合同，

　　真实案例：

    李先生通过中介公司购买到一套新房，最终以12000元/平米的价格成交。在中介公司的操作下，签订了两份合同，一份“阳合同”约定房屋成交价为8000元/平米，用于在房产交易中心进行房屋过户登记时使用，主要目的是为了少缴税费。另一份“阴合同”里签订实际成交价格为12000元/平米，由双方各自保管。在搬进新家之后3个月左右，李先生发现该房存在严重的质量问题，根本无法居住，在和原业主及中介多次交涉要求退房未果之后，李先生诉至法院要求退房。法院判决按照合同的约定，李先生有权退房，原业主退还李先生全部已收房款并承担违约责任。但在认定购房款的问题上，由于过户登记的是8000元/平米的合同和开具的发票，所以法院判决依据8000元/平米的价格返还房款。

   律师提示：

    阴阳合同存在以下法律风险：
    一、《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”阴阳合同因 “恶意串通，损害国家利益”和“以合法形式掩盖非法目的”，破坏了国家税收征收秩序，侵害了国家的利益，很有可能认定为无效。

　　二、如上述案例，一旦二手房交易出现合同纠纷，交易数额以登记价格计算，在退还房款和计算赔偿金时对实际成交额高于登记成交价格的买方不利。

　　三、买方可能恶意要求按照“阳合同”价格履行。最近深圳有一个案例，阴合同实际成交价120多万元，阳合同过户价90多万元，最后买方要求按照阳合同过户价90多万元履行。一旦出现在购买方获得房屋产权之后，余款的划割按照登记合同价支付的情况，出售者就要面临巨额房款的损失。

　　四、作为购买者在未来转手交易时，购房原值按照“阳合同”交易价格，在计算营业税时，作为计税依据的增值额会比实际增值额高出很多，再次交易产生的税费增多，如遇拆迁补偿也会受影响。

五、法律规定逃避缴纳税款应受到行政处罚，严重的还要受到刑事处罚。２００９年２月２８日第十一届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过的刑法修正案（七）201条规定“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处罚金。”

   律师建议：
 
   《深圳经济特区房屋租赁条例》第十五条规定：“税务部门和区主管机关征收有关税金或者收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。” 这意味着租赁“阳合同”如果约定的金额过低，税务和主管机关以租赁指导价格为计算标准 。
 
   颜宇丹律师认为，房地产买卖市场也应借鉴房屋租赁市场的这条规定，主管部门应尽快出台二手房屋交易评估基准价，以该评估基准价计算纳税标准，使“阴阳合同”无处藏身！

  （本文作者系工商联房地产商会全经联 深圳分盟首席法律顾问、广东圣方律师事务所律师）