文/泰山之阳 独立地产评论人

精装修将成住宅开发主要趋势

随着房地产行业从粗放经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展，品牌开发商都推出系列产品，争取全面家居解决方案，做到施工拼装化，家居集成化以及家居智能化的总包和装修一体化。全国唯一一家所有产品线做精装修的是恒大，万科、龙湖等也推出了不少精装修房。

精装修为客户提供统一的装修服务，减少客户装修时间不统一和自己装修所带来的困扰和麻烦。尤其是小户型，多建在城市的繁华地带，不仅能满足投资者的投资需要，更为年轻人提供了相对便利的生活空间。精装修房，高溢价，业主与开发商双赢！未来，发展趋势！

为什么要建精装修房

1、开发商比客户自己装修成本低、质量好、时间快、少噪音。

2、国家发出住宅装饰装修管理通知，引导商品房一次装修到位，逐步取消毛坯房。

3、在国外发达国家已经很难找到毛坯房踪迹。

4、中国新建筑中8成以上还是高耗能建筑，存量建筑中95%是高耗能建筑，城乡建筑能耗占25.5%。

房企推行精装修的秘密

从2010年开始，万科全面推行“精装修战略”。按当时计划，2011年实现80%精装修交楼，2012年实行100%精装交楼。目前，万科集团产品基本实现100%全装修，并计划于2015年全面取缔毛坯房，实现开发项目的百分之百全装修。据介绍，万科2011年交付了4.4万套装修房，2012年，万科装修房交付规模超过8万套。这是行业迄今为止，前所未见的装修房交付规模。

万科大力推行精装修的原因很简单：从毛坯房转向装修房，是房地产行业未来的趋势。而且，装修房的回报高于毛胚房。

万科曾于2011年报直陈：万科将坚持小户型和装修房的经营策略。尽管装修房的利润率略低于毛坯房，但回报率却高于毛坯房。

万科做装修房的缘由主要有三个。缘由一：低碳经济与社会责任。缘由二：市场及客户的需求。精装修房对客户来说省事，省钱，避免装修干扰。缘由三：企业自身发展的需求。从万科的经营来说，精装修对万科来说是一个核心的竞争力，这个是市场对我们的需求。

精装修房的推行三大利好：

1、政策导向：政府倡导住宅产业化道路，精装修能够节省减排、环保。

2、产品溢价：一方面避开政策的限价指令；另一方面发挥集中采购的规模优势；还可以增加产品利润点。

3、客户导向：降低客户直接投入成本；同时也便于客户宁包入住或方便投资客增加收益。

行业精装修管理难点

1、快周转背景下的质量风险。在当下房企普遍追求周转速度，难免会出现质量问题。为了追求高速的扩张，利润的增长，而放慢对质量的追求。为了赶工期、降成本，行业缺乏规范标准，导致房企放松质量管理。

2、监管不力。跨区域多项目时，管控不到位，人员、流程、机制不到位，导致出现质量问题。精装修，也意味着开发商还要参与至采购、施工、监管等相关环节中，这无疑增加更多风险。有些房企已经形成一系列完善的机制，但到实际工程建造上，并未做到层层监管，其实更多问题还是因为土木工程没做好，而不是因为用材本身的问题。

3.客服管理不到位。出现质量问题，施工队做主善后处理，客户的满意度急剧下降。

精装修房质量提升三大突破口

1、分包商管理。房地产开发企业多是通过层层分包出去，缺乏对于装修房的质量管理。

2、合理成本控制。盲目压缩成本，以导致质量缺陷，甚至出现偷工减料。

3、严控采购质量。行业缺乏标准，材料繁多，鱼龙混杂，需要严控材料质量。

精装修房的政策保障

建设部住宅产业化促进中心于2013年5月份正式颁发了《商品住宅装修一次到位实施细则》(以下简称《细则》)和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，这标志着全国第一个关于商品住宅精装修的实施细则以及相关技术标准的出台。两份文件，主要体现三个方面：

1、精装修一次到位。指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面、厨房和卫生间全部完成，可以简称全装修住宅。

2、质量规范。确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任及售后服务。

3、保持装修多样性问题。土建设计方案确定后，装修设计单位就应介入。

精装修三种营销方式

1.买房送装修：装修公司按开发商要求的成本控制内设计方案并作出样板房。

2.菜单式装修：做出各种装修方案，住户参考并提出修改意见后，拟成装修订单。

3.全装修：装修公司提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择余地，装修部分作为房屋的部件计入房价之中。

精装修房成本管控关键点

1、定位一定要准、要早，一步到位；

2、选择合适的合作单位，精装成本远高于建安成本；

3、装修方案优化非常重要，形成标准化；

4、采用集团采购方式；

5、企业要形成自己内部的成本标准；

6、价值功能的分析，把钱花在老百姓认可的方面；