因为限购，房地产市场的主力购房人群主要是首次置业者，“刚需”一族成为了所有房企的共同目标客户群，随之而来的产品供应便是刚需产品，市场上主打的两居室、小三房总是最受客户亲睐；而“快周转”是房企应对调控的主要策略，无论是大型房企，还是中小型房企，都希望通过快周转加速资金周转，提高资金利用率，规避现金流的风险。

从房地产市场层面分析，当产品和营销策略都一致的时候，房企间比拼的就是实力。大型房企通过多年的品牌积累，在市场上拥有良好的口碑，占据了品牌知名度和美誉度，同时在企业管理方面也会具有一定优势，面对同样产品时可以通过适当让利的方式加速产品的快速去化。当然，大型房企一般都会进行产品标准化，而这很容易出现水土不服的现象，导致产品出现滞销的局面；而中小型的本土房企，更多依赖本地化的优势、更能满足本土化客户的住房需求，同时也能快速提供更为贴心的服务，积极响应客户的需求，从而在营销上获得客户的认同。如此对比，我们发现当外地来的大型房企与本地化房企间的竞争，各有优势，都能有效挖掘自身的潜在客户群。

从购房者层面分析，在金九银十的特殊热销时期，市场房源的供应增多，实质上购房者的可选性是更多了。对于营销人员来说，销售的压力是增加的。除了来自市场的竞争外，更多的是企业的年度销售目标压力，房企一般都会选择在九、十月份加大盘量，如果在此时没有一个好的销售业绩，对于全年的销售业绩完成将是致命的打击。因此，如果从消费者的需求层面挖掘客户需求，提供适销对口的产品就至关重要了。

从营销层面分析，各家房企都会绞尽脑汁的推出各类营销活动，推广和炒作楼盘，提升项目的曝光量，从而引发客户的关注。除此之外，更为重要的就是实现营销活动的价值兑现，将潜在客户真正的转化为成交客户，否则一切的营销举措都是浮云。作为一个局外人是来看，营销策划人员的脑子里至少要有10多种的营销推广套路，以实现潜在消费人群到目标消费人群转化，再由目标消费人群到最终的成交消费人群的转化。

因此，从以上三个层面的分析，笔者认为金九银十实质上是一场营销的大戏，各家房企都将上演最为精彩的“营销表演”，只是有的能够做到讨消费者喜欢，而有一些却差强人意，错过了金九银十的绝佳时机。