文/泰山之阳    独立地产评论人

中国的房地产就是政策市，政策一旦松动，房价便暴涨；政策一旦从严，房价暂时被控制住，但市场需求被抑制。对于政府的多轮调控，房企的基因中已经产生了抗体，能有效应对调控。从近期房企的表现来看，未来的市场将是趣暖的，全国百城平均房价连续上涨9个月；房企拿地热潮不断，2013年以来十大标杆房企拿地总金额达480亿元，可见未来能快速应对政策调控，在逆势中转型的房企将发展的越来越好！

一、房企拿地热潮——积极布局一二线城市

房企拿地的积极性一直高涨，即便是老生常谈的“新国五条”，对于广大开发商而言已经司空见惯。2013年以来，土地市场延续了2012年年底的热度，各地政府土地供应量相对集中，房企也纷纷出击抢地，圈地动作频繁。不完全统计数据显示，从2013年1月1日到2013年3月6日，万科、保利以及绿地集团等10家标杆房企拿地金额达483.36亿元，平均每家房企两个多月内拿地支出近50亿元。

从房企在土地市场上的表现来看，房企对于未来市场依旧是看好。本周，建业地产1.35亿元河南商丘摘地，荣盛发展4.85亿获河北廊坊5宗商住地。广宇集团还透露，公司正在积极跟踪土地市场，希望能够以合理的价格获取土地。而该公司2013年第一次临时股东大会通过决议，授权公司董事会18亿额度的拿地金额。首开近日也分别于北京市朝阳区、苏州市吴江区新增5宗土地，共须支付土地款约41.59亿元。旭辉集团也表示积极拿地。

房企布局一二线城市主要有以下几方面原因：

1、一二线城市作为房企利润贡献的主要来源。房企在拿地上表现的积极，如首开集团。北京作为首开股份的核心布局区，近年来在其整体土地储备中所占比重逐渐偏低，但北京市场却贡献了其绝大部分的销售额，因此首开股份补充北京区域土地储备的意愿非常强烈。

2、一二线城市购买力旺盛，调整产品结构应对调控。随着调控政策的进一步深化，三四线城市的购买力有限，房企重回一二线，一方面是通过调整产品结构，主打刚需产品应对调控。如如金地集团。金地产品结构中“刚需”产品价占比较低约50%，由于一、二线城市实施的限购政策封杀了部分中高端住宅的购买力，造成与实际市场需求存在脱节。另一方面一二城市的购买力旺盛。如建业集团，项目更多的是集中在县级市，由于消化力度不够，会影响其回款速度。在2013年2月份，建业7亿拿地重返郑州中心区。

3、“住宅+商业”的模式，低价拿地。如绿地集团。绿地的投资策略就是定位于一、二线城市和部分重点城市，然后在这些城市深耕，尤其商业地产项目和住宅并进，平均拿地价格也相对较低。

二、房企2月份业绩持续增长——市场回暖趋势向好

3月份，不少房企发布了2月份的业绩报。尽管春节假期因素导致销售额环比有所下跌，但多数房企在2013年前两月销售业绩仍同比大幅增长。

万科发布2月销售预告称，2月份万科实现销售面积83.2万平方米，销售金额93.7亿元。今年前两月累计实现销售面积244.3万平方米，销售金额284.4亿元。相比去年同期，190.5亿元的销售金额同比增长近50%。

恒大地产发布的2月业绩也是一片涨声。恒大地产2月销售额42亿元，同比增长108%；销售面积68万平方米，同比增长115%。前两月累计销售额超过114亿元，同比增长接近170%。

保利地产发布销售简报显示，2月该公司实现签约面积91.18万平方米，同比增长141.31%；实现签约金额84.38亿元，同比增长133.33%。

建业地产公告显示，公司2月合约销售额为4.51亿元人民币，同比增加59.4%，合约销售面积7.01万平方米，同比上升76.2%。

除此之外， 1至2月，旭辉控股实现合同销售金额21.25亿元，同比增长约2.7倍；越秀地产实现合同销售金额约40.2亿元，合同销售面积约28.29万平方米，同比分别上升288%和237%；世茂房地产累计合约销售金额与面积同比增幅达到1.51倍和1.37倍。而合生创展、融创中国、花样年、瑞安房地产等开发商，前两月累计销售金额分别同比增长1.92倍、1.64倍、3.26倍和4.34倍。

从房企业绩报的表现来看，未来房地产市场将会出现以下几种情形：

1、房价将持续上涨。中国指数研究院3月1日发布《2013年2月中国房地产指数系统百城价格指数》研究报告，报告显示：2013年2月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83% ，自2012年6月连续第9个月环比上涨，但相对上月涨幅缩小0.17个百分点，其中74个城市环比上涨，26个城市环比下跌。

2、库存量降低。克尔瑞发布《2月份新建商品住宅库存报告》显示，20个城市新建商品住宅库存总量为7335万平方米，同比减少5.3%，环比减少3.4%。这是继1月库存同环比增幅双双为负后，再次印证了这一趋势。

3、调控或将加紧。银监会主席尚福林在两会会议期间表示，将出台房地产调控对应的信贷政策，目前银监会正在研究并深入分析存贷比政策，如果修改存贷比政策，要有其他管理方式替代它。央行日前发文指出，对房价上涨过快的城市，各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和利率。消息人士透露，目前各地都在研究制定相关实施细则，待制定并报人行总行批准后即可实施。与此前市场预期一致，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至7成，利率提高至1.3倍。

同时，关于房产税将扩大试点范围的消息近一年来都不绝于耳，而在“新国五条”细则出台之前，最新的版本则是湖南湘潭、武汉、杭州等地已确认做好试点准备。