文/泰山之阳 独立地产评论人

为什么一线企业在“攻城略地”的同时，都在大刀阔斧地推行标准化产品线开发，其缘由和意义是什么，中小企业如何梳理出自己的产品线？本文以万科为例介绍万科的产品标准化！

万科以距离城市中心远近划分为四大产品系列，分别是城市花园系主要是城郊的住宅；四季花城系主要是郊区的住宅；金色系列主要是城市中稀缺地段或占有稀缺资源的住宅；自然、人文系列主要是低密度住宅。那么万科是如何培育这些标准化的产品线，通过快速复制达到规模化，从而实现有质量增长的战略目标的呢？

万科的产品分为四大类，分别是：创新产品、成熟产品、标准化产品、工业化产品。针对每一类产品，万科都采取不同的策略和应用工序。

产品策略：鼓励、提倡、推广、研究

考核维度：周转速度要求、应用比率

管控方式：阶段管控或管理月报

一、创新产品——保持万科行业的领导地位。

作为行业的领导者，万科产品研发基地根据市场宏观调控、市场走向、同品类产品同质化等问题，进行新产品的不断研发，此类项目尚未经过市场的考验，集团是给予积极鼓励的支持，会在小范围内试点。因此，创新产品在考核周期上没有特别的要求。

所谓创新产品，需有别于市场的同类产品。例如，万科即将推出的15㎡的超小户型，之前在东莞研发基地研发，目前将在北京昌平区面世，项目正在审批中。如果产品进入市场，不具有一定的竞争力，那么将直接被淘汰。如果保持行业领先水平或存在一些瑕疵，会通过二次开发设计，不断优化项目，在行业具有一定的绝对优势，从而进入到成熟产品。

万科的创新产品推出由区域主导，也是通过常规的项目可行性研究报告、概念设计、规划设计/单体设计、实施方案、施工图方案等四个阶段（投资分析阶段、设计前阶段、实施方案阶段、施工图阶段）设计开发。

二、成熟产品——创新产品源头 检验产品成熟度

并非创新产品推出几个后便进入到成熟产品行列，需要检验产品的成熟度。集团是积极鼓励提倡创新产品通过经历市场检验后进入到成熟产品行列，自身成熟的产品目录能指导后续项目的开发，但硬性规定是项目产品以借鉴成熟产品库为主，成熟面积比例不低于总面积80%，否则将无法列入到成熟产品行列。在概念设计阶段，区域需要决策，成熟产品的选用方向。针对成熟性产品的考核周期要求，A类项目9个月，B类项目12个月，成熟产品应用比率不小于80%。

三、标准化产品——集团规模扩张的主力军

成熟化产品所形成的产品目录仅适合于某一区域或特定项目，需要进一步的提炼形成标准化的产品目录，集团再进行全国的推广应用，从而使这一产品线做大做强。作为标准化产品，需要满足两大条件：项目产品以复制成熟产品库为主，成熟面积比例不低于总面积70%。另外，在拿地阶段，区域便选定标准化产品，是否使用标准化产品需要由集团决策，在实施方案解决，单体设计、规划设计、实施方案节点均可合并，大大的缩短项目开发周期。标准化产品周期要求，A类项目7个月，B类项目9个月，标准化产品应用比率不少小于70%。

四、工厂化产品——技术升级 工业化建房

工厂化是在标准化的基础上，通过生产方式升级进一步提升项目的周转速率及产品建造工艺，降低建材的损耗，属于更高阶的阶段，它能在标准化的基础上进一步降低成本，减少垃圾的产生。