文/泰山之阳  地产评论人

抢尽风头，风极一时的“地王”们可谓是高处不胜寒。风光的背后是房企遭遇着史上最严厉的调控，融资渠道受阻、“三限”政策的出台打击了不少投资炒房者，开发商的库存量积压，资金回笼难，企业现金流断裂。此时此刻，房企们才意识到“地王”的交椅并非那么好坐。2009年、2010年的这些地王，在2011年遇到楼市调控的寒流后，现在是进退两难。其中远洋地产、绿城地产、杭州滨江集团、富力地产、中信地产、金地集团等地王们因资金链紧张，却痛惜割肉，出现尴尬局面。

单凭依赖短期市场行情做出的决策拿地，必定存在着风险。即便要就楼市大好的行情，首先要看看是否是“快周转”的企业。以万科为例，它的开发周期不超过12个月，一般的项目在10月就能完工销售。对于一些稍微小一点的房企或是项目运营管理还不够娴熟的房企而言，一旦楼市行情转变，充当地王的风险将急剧上升。因此，房企在拿地阶段要对地块进行综合的评估：1）是开发体量评估、2）项目的规划设计方案评估、3）开发周期长短评估、4）现金流情况评估等。其中，规划设计方案的评估与企业的现金流挂钩，需要谨慎对待。

如何解决房企在楼市调控（寒冬）大背景下拿地问题呢？

一、拿地阶段：做好计划再考虑拿地

土地是稀缺资源，未来房企的竞争就是土地的竞争。房企土地储备的多少直接决定了房企生存的长短，但是房企拿地时必须考虑企业自身的实际情况，即销售目标等指标。伴随着销售目标分解为任务，这就涉及到了企业的发展规划（包括库存房源）、现金流、企业的年利润等。

通过对企业的发展规模、现金流、年利润等情况的分析，才能决定是否要拿地。如果企业无法快速消化所拿的高价地，就存在极大的风险。随着政府政策对囤地的打击力度，开发商通过土地上获取利润的空间越来越小了。唯一的路径就是快速开发，快速建造、快速消化。而企业开发力不足，就会导致企业的现金流周转不灵，出现资金紧张局面，再加上政策的多变性，开发商更要谨慎拿地了。规模，决定了企业的利润。利润的创造通过拿地开发实现，拿地的指标依据需考虑企业的现金流、开发能力等因素。因此，房企在决定拿地时，先做好计划再决定是否拿地，是否要冒险充当地王，势在必得。

二、做好投资收益跟踪：明明白白的赚钱

很少有企业能做好投资收益跟踪，即便做了也没有形成PDCA的闭环机制。更何况，不少企业压根就没有进行项目运营的投资收益跟踪。

在拿地阶段，决策者就要清楚大体的回报率是多少；在规划设计阶段，也是最为重要阶段，基本上决定了项目未来的收益，房企需要规划未来的收益，这其中就需要设计多方调研，尽量不要在中后期进行设计变更，导致项目开发周期延误、造成成本浪费等问题出现；最后就是收益的兑现阶段，工程的建造、房屋交付等环节。在最后的环节，尽量减少管理上的开销。另外，大型房企会与供应商签订战略合作协议，进行战略采购，从而控制成本。

如果决策层不能清楚项目各个关键时间节点的投资收益回报，那么盲目拿地充当地王，风险也是巨大的。

三、是否该高价拿好地段的地块

市场上常有的一句话是：好地段保值、抗跌。这句话要辩证的看待。对于业主而言，购买了好地段的房产，确实抗跌。中心地段的需求旺盛，房屋出租的年回报率普遍在4%以上，收益可观。但是对于开发商而言，“三限”政策的出台直接将一部分购房者挡在了购房的门外。当前市场购房的主力人群就是首次购房者，对于中心地段的高房价，首次购房者的承受能力有限，即便考虑也多会选择小户型。

一旦房企现金流出现问题，中心地段的项目必定也会忍痛割肉的降价。市场可以僵持，购房者可以继续观望，可是企业的运转需要资金；新项目的开发需要资金等，资金周转不灵，将会给企业致命打击，甚至会砰然间的倒塌。