领易观点：优选城市是白银时代竞争的基本策略。全国楼市整体单边上涨的大牛市已经远去，2/8法则在房地产投资的区域选择上同样适用。未来时代只有20%的城市存在盈利机会，80%的城市将深陷泥潭。

今天跟各位分享来自海外投行瑞银证券最新发布的关于2015房地产投资战略机会的报告。报告删繁就简，从影响房地产投资的诸多指标中优选人口流动和库存去化周期两个关键指标的分析，统筹考虑产业变动和区域经济的影响，通过区域大数据筛选出了2015年房地产投资的十大黄金城市。观点鲜明，结论明确，值得业界参考。

下面请看瑞银证券最新报告观点集锦：

惯常认为中国城镇化率仅为53.7%，伴随城镇化率的提升，仍有大量人口涌入城市，但我们对此有所保留，我们将研究重点放在具体城市的人口增长上。

我们认为，即便城镇化率不再提高，但伴随人口向一些城市快速迁移，部分城市房地产市场仍有坚实的购买需求支撑，而部分城市将走向衰落，我们的目的是寻找那些人口增长最快的城市，这类城市房地产应仍有强大的需求。

2013年，中国总人口仅增长638万，人口进入低速增长阶段，但各区域间的人口增长情况差异极大。

按照2013年人口年增长数量将国内省份分为三类：

采取由省到市的顺序，展现中国人口变动情况，2013年各省和直辖市平均人口增长23.5万。

将人口增长高于平均值的省列为一类，包括天津、湖南、广东、山东、北京、河北、安徽、广西、上海、新疆、四川、云南、福建和重庆。

将人口增长高于10万但低于平均值的省列为二类，包括浙江、湖北、江苏、山西、江西、贵州和陕西。

将人口增长低于10万的省列为三类，包括海南、内蒙古、河南、宁夏、甘肃、青海、西藏、黑龙江、辽宁和吉林。

研究发现：

1、四大直辖市平均人口增长41万，超大型城市对人口的吸引力仍然最大；

2、传统人口增长大省江苏和浙江人口增长意外低于全国平均值，长三角地区对人口的吸引力弱于之前；

3、河南全省人口9400万，全国排名第三，但人口年增长仅7.3万人，说明大量青壮年农民工的流出对河南省人口增长影响很大；

4、东北三省人口增长乏力，占据后三位，是需要开发商规避的省份，而西北地区的内蒙古、宁夏、甘肃、青海和西藏由于本身人口基数较少，对房地产的需求总量有限，也是需要规避的省份。

5、在人口增长较少的东三省，分化也十分严重。沈阳和大连两大城市人口维持2万人的正增长，但省内其他城市人口基本零增长或者负增长。

精选十大城市

具体到城市，公司研究了全国287个低级以上城市，通过三步进行筛选，目的是找到未来一年房地产市场最有利于开发商的城市。

第一步，根据过去三年是否每年人口实现净增长作为筛选的标准，发现287个城市中共97个城市符合这个标准。

第二步，因为2011年和2012年各城市普查结果对本市人口进行过更新，部分城市数据变动大，2013年的数据应该最能反映城市对人口的吸引力。因此选取2013年人口增长5万人以上的20个城市作为优选城市，2万至5万的30个城市作为次选城市。

第三步，对20个优选城市的库存去化周期进行了统计，选取其中去化周期最短的10个城市作为瑞银城市精选，属于公司判断未来一年供给和需求最利于开发商的城市。

十大精选城市

附：2013年中国人口增长最多的50个大城市：

邹毅个人微信号：brian378183884,提供最尖端的项目咨询服务。

房地产观察家官方网站正在上线，请点击www.reobserver.com

在线阅读更多文章，与数万业界精英社区在线互动。

回复01，查看《房地产观察家》第1季所有文章

回复02，查看《房地产观察家》第2季所有文章

回复03，查看《房地产观察家》第3季所有文章

《房地产观察家》所属上海领易LinkEase投资顾问有限公司。

领易投资旨在打造中国最前沿、最跨界、最具创新精神的综合性投资顾问和经营管理公司，做房地产界的创新梦工厂。

公司提供企业战略顾问、项目策划和项目管理业务，并优选项目进行基金投资。

公司以最高水准的智力顾问和管理服务，与业界精英共同促进产业进步。