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跨界成风，产品为王，中国商业地产迎来产品进化的集中质变（3）——2014年中国商业地产发展总结及2015
(2015-01-13 13:05:28)
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房产商业地产 |
分类： 商业地产观察 |
著名科技预言家凯文·凯利（KK）在其名著《失控》中有一个重要论断:所有的颠覆式创新几乎都来自于边缘地带。这个在科技界极其著名的论断同样适用于白银时代的国内房地产界。
反思2014年让市场尖叫的商业项目，无一不是来自于这种跨界的创新。
2014年，阿里巴巴美国上市后，1万多亿的市值足以证明中国网上商业的高度发达。网上零售业的一路高歌猛进意味着普通商品经济的供应过剩。在这样的形势下，实体商业不得不回归其产品的本质。
那么问题来了，发展到现在的中国实体商业的本质究竟是什么？
如果我们用商业本身进化的思路去探讨商业地产的未来，便会陷入无解的困境。但如果我们把思考问题的出发点放的更大，讨论现代城市的发展未来，则可浮现出一个基本的回答问题的逻辑。
追溯城市功能的本质，便可发现其实城市本身是一个超级博物馆。在城市的公共活动区域里，除了有商品展示和交易，还有歌舞升平的娱乐场所，更有官府林立的城门阁楼，休息玩耍的活动空间以及顶礼朝拜的精神空间。在这些现代城市的诸多分支系统中，如果有一个系统的职能被互联网技术所替代，那么其所占有的城市空间必然会承载城市内蓬勃发展的其他功能。
这就是城市的生长和进化。
反思中国的城市建设。在经历了5000年缓慢发展的农业王朝后，如今在工业化和现代化大潮的推进下，又进入了一个快速跃进的阶段。特别是在中国的一、二线大城市，这个进化的节奏已经快得连身处其中的业内高层决策者都迷失了方向。
中国商业地产到底该往何处去？
其实细想城市功能和社会消费结构的变革，便可清晰的知道答案。现代商业地产的功能正在腾笼换鸟，这里有的不再只是商品销售和交易，而是现代都市的休闲生活方式的某种形态。
下面我们再从现代生活方式的角度考虑，除却日常生产工作之外，城市还有如下几个基本的生活需求，它们包括：
（1）城市基本单元——家庭的休闲；（2）朋友间的交往；（3）恋人的约会；（4）商务活动的场所；（5）孩子成长所需要的环境；（6）城市旅游者的赏玩和体验。（7）体弱年老者需要精神寄托或者冥想的公共空间。
发展到2015年的中国商业地产，正在经历从单一商业功能往其他功能过渡转型的阶段。了解产品变革的趋势，只要从其本质功能的转变便可窥见一斑。
下面我们看几个案例，看看中国商业地产在过去的2014年又有了怎样的产品创新实验。
一、Block与Box融合，形成Blox式形态的购物中心
如果粗略对国内原有的商业产品做细分，可以分成这么两大类：一类是盒子式商业，一类是街区式商业。大盒子的好处是恒温、恒湿，不怕日晒雨淋，但空间体验感一般，与自然隔绝；街区的好处是极具空间感，贴近自然，生态，绿色，但冬冷夏热。
但到了2014年，已经出现了这两类业态的结合。这里大悦城的产品就具备了代表性。2014年终，大悦城在做内部总结的时候，将全新产品线“悦街”作为其内部诸多创新案例的首位。
这个以天津骑鹅公社为代表的小清新的创新，首次将“Block”街区融入到“Box”购物中心中，做到建筑空间创新的同时也在业态上与载体形成了互补。目标客户定位就是针对了年轻爱逛街的都市潮人一族。
悦街内除有便利店、KTV和特色餐饮等常规业态外，还有酒吧、小剧场、买手店及纹身工作室等潮流业态。因此，这是一种“Mall中有街、街外有Mall”的复合产品形态。
据说这种业态部位的坪效成为全商场的最高。
另外还一种BLOX的方式是将主力店业态的部分做成盒子，将配套店铺的部分做成街区。中间引入公园绿化或者人文故事主题，这样的公园式商业，具备自然与室内相结合的特点，形成互相穿插，互为映衬。这在即将开业的成都大悦城项目上会有新的体现。
二、机场航站楼式商业，高挑空，大空间，岛屿式商业
我们喜欢或者热爱一个城市，可能是因为那里有自己喜欢的人，难忘的事情，但往往最重要的还是那个城市的风情。风情这种属于心灵感受的词汇，如果用专业术语来说，可以用尺度感来解释。
如果可以选择，舒适而不压抑的空间，就是消费者所热爱的空间形态。回想我们就旧时对商业的记忆，我们喜欢一个商场的香水、美食的味道，喜欢商场的缓慢抒情的音乐，喜欢商场的新潮陈列，但不喜欢就是那种人挤人、低矮层高的压迫感。
香港太古的北京颐提港项目在空间形态上有两点特色：一是通过巨型玻璃穹顶的搭建使阳光可以照射进内部空间，由此中和了建筑本身给人的距离感；同时内部退台式的设计让购物中心的单层面积由底层向上逐渐减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大露台，此处配以餐饮等强体验性业态，加之穹顶射入的阳光，形成了特有的观景和休闲娱乐空间。
在购物中心内部做观景平台，在温度适宜的室内商业露台上欣赏独具特色的室内空间，这种岛屿式商业的做法本身就打破了压抑空间的樊篱，给人一种有天有地的大尺度的欢愉感。而这种感受，在钢筋密布的现代都市里，是最弥足珍贵的。
三、立体绿化，将公园搬进商业空间
如今，无论是北上广深的传统一线，还是成都、天津、重庆、南京等正在崛起的新一线城市，越来越多的年轻人已经开始厌倦水泥森林的高密度城市空间。周末度假去哪儿，已经成为时下最为热议的话题。
在城市微旅游爆发的时代，与其让市民在郊外寻找游憩空间，不如把游憩空间搬到他们的家门口、办公室边上。毕竟，对于商业休闲消费来说，距离近就是王道。这里就会衍生出商业机会。
我们看一下2014年正处于试营业的金光绿庭项目。
此项目为上海第一家真正意义上的花园式购物中心，其不仅在商场4楼、5楼的公共空间建起了屋顶花园，更突破传统意义上的绿化空间，着力于第五立面的运用，即将垂直立面的特点充分发挥，整个商场仿若一个巨型生态链，地面和触摸墙体中铺设专门的绿化养殖管道系统，在有限的空间中呈现花园美景及进行养分供给。
想在商场里做生态绿色概念的购物中心有很多，但真正能有魄力把树林、花园搬进商场的项目太少。有时候，玩跨界就得动真格的。
四、现代复古成风潮，旧瓶装新酒，将中式传统与潮流体验融为一体
上个世纪出生的很多人都厌倦了城隍庙。在那个物质匮乏的年代，百货大楼、城隍庙成为一代人对城市商业的记忆。人们厌烦的不是中式的文化，而是破旧、衰败、低劣的商业环境。
可时间推进到2014年，如果还拿老眼光看待新事物，那就又犯了形而上的错误了。
2014年，在成都心脏地段试营业的远洋太古里项目，就是个绝好的案例。
川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，成都远洋太古里这个开放式、低密度的街区形态购物中心从整体建筑风格上与毗邻的千年古迹大慈寺保持了高度的统一。此类建筑在立体反映城市深厚人文内涵的同时也因引入的潮流品牌而显得洋气与时尚。通过复古的建筑形态求得“老成都”市井文化在消费者心中的回归，让建筑创新激发消费者心底的城市认同感不失为聚人气的有效方法。
南京老门东也是一个中式商业绝地反击的标杆案例。原先很多人认为夫子庙就是个低档的商品集市，充满了古玩、低廉的手工艺品和粗糙的风味小吃。可如今，去过南京老门东的人绝对不会这样说。那里已经是南京时尚潮人的聚会场所，是南京人的新脸面。谁说复古不能创新，老门东用实实在在的场景颠覆了陈旧的一切陈旧的理念。
五、 不是shopping mall,而是超级Mall
当消费者都已对动线、空间、中庭等购物中心的常用元素司空见惯的时候，证明这种形态的商业对大众已经失去了新奇性和吸引力。这个时候，就是传统shopping mall该革新的时候了。
当三四线城市还在扩张万达shopping mall 的时候，万达新一代的文旅商业旗舰店万达Mall已经在襁褓中孕育了。
万达的最新产品线“万达茂”将绝大多数体验式的业态均纳入其中，由文化、旅游、商业、生活四大板块共同构成，零售不再成为主题，大面积的空间被海洋馆、主题公园、儿童乐园及国际电影城等涵盖多种休闲娱乐功能的设施所占据，而此类功能过去多为户外娱乐项目所具备。“万达茂”可谓打造了全生活方式目的地的2.0升级版本。
根据我们掌握的信息，这种超级Mall不仅在万达，在已经建成的成都环球中心和一批正在建设中的潜在项目上正在进行中试。相信在不久的将来，一批全新的大型室内体验商业项目就将出现。
六、博物馆零售，还有什么能比博物馆更有趣？
2014年年底的时候，当我们反思为何上海K11和北京芳草地能独树一帜，获得举国朝拜的时候，我们不禁发现，其实现代中国已经走入了博物馆消费的时代。当我们还在羡慕国人去法国卢浮宫、美国大都会艺术馆欣赏艺术的时候，突然发现艺术已经走到了家门口。艺术品与商品销售的组合，构成了全新的商场主题方式。
我们发现，在这个商场里，能看到的东西比其他商场多得多。这种对审美、文艺的追求，引爆了正在萌生的高级文化消费需求。而这正是我们想要的。
于是当前社会的新兴中产们以迫不及待的方式与艺术拥抱，构成了新的商业引爆点。
上海K11与北京侨福芳草地，一南一北，可谓中国“文艺范”购物中心的两大代表，项目开业后也引得不少同行竞相模仿。看其本质，即为商场的公共空间进行了统一的艺术化视觉处理，通过建筑、吊饰、导视系统、扶梯空间、艺术角、艺术作品陈列交流空间等多种元素的综合运用，让消费者视线所及均为个性及特色。但关于艺术的传达两家又有不同的主题，芳草地侧重于名家大作的铺陈，而K11则为更多平民艺术提供了传播的空间。因此，若想成功打造艺术购物中心，必须做到有主见的赋予它独特的个性及灵魂。
邹毅个人微信号：brian378183884,提供最尖端的项目咨询服务。
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