房地产观察家：realestatereview

         各位好！今天先带大家重温一下微观经济学。在讲述微观市场竞争理论的时候，都会提到替代性竞争。即一个产品或者市场的兴起，往往会带来另一个产品或者市场的衰败。今天我们把这个理论对照到当代零售商业市场，即可以发现一个很有趣的现象：如今电商的勃兴在某些领域完胜了传统商业，购物中心零售业态的衰败成为不争的事实。下面的问题是，除了线上BAT们的胜利之外，现代的零售商业出现了怎样的变化？毕竟实体产品还是需要在市场上形成周转。显然，从替代效应来看，当网络零售代替了实际购物行为，除了线上的电商们，另一个大赢家就是线下物流。

我们来看看物流业的勃兴给地产商们带来了怎样的机会？

近日，世邦魏理仕发布了《投资前沿——电商时代转型中的中国物流市场》中称，随着中国在线零售市场的兴起和蓬勃，工业地产尤其是物流仓储已成为中国地产投资的热点之一。

下面跟大家分享几个数据：

1、 近年来，中国国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展，促使零售行业对物流设施尤其是高标准仓储的需求增长迅速。来自中国仓储协会的估算，截止到2012年底，全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。而据世邦魏理仕的统计，截至2013年底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1300万平方米，占全国仓储设施总面积的比例甚微，供需之间尚存巨大缺口。

2、  尽管个别港口城市曾因受外贸收缩影响出现短暂的租金下滑，但是全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。与相对供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比，物流地产回报较高且发展前景广阔，正日益成为中国物业市场的投资热点。

3、  在上海，如今一手工业用地的供应正日益紧缩。统计显示，2011年至2013年的3年间，上海物流仓储用地出让面积分别为60万、40万和27万平方米，仅占工业用地出让面积的3%左右。另一方面，优质仓库的需求仍在持续增长。今年一季度，于嘉定和青浦交付的仓库均实现100%的预租率；同时，上海市优质仓库的空置率也降至9.3%，其中供应偏紧的浦西区域更低至1.8%。第三方物流和零售电商是当下上海优质仓库市场的两大主力需求。

4、 未来仓库市场的需求将进一步细分，快递、电商、医药、生鲜、制造等不同行业用户因其业务特质对仓库设施提出各种专业化的需求，定制化有望成为仓库开发建造中的主流趋势。

我们再看看在这样的市场形势下，房地产商们有怎样的机会?先看看咱们的大哥万科在做什么。

1、万科最近签约河北廊坊项目，正式宣布进军物流地产。

2、与国内物流、电商、地产等其他行业和本行业公司做物流的思路不同，万科将物流地产作为万科打造城市配套商服务链条上的重要一环。其模式不是简单的圈地开发，而是将仿效美国工业物流地产巨头普洛斯，将物流植入金融概念，引入基金投资，未来或将引入黑石、铁狮门等国际大牌房地产基金。

3、最近万科的头牌人物，万科执行副总裁、北京公司总经理毛大庆谈到，“找地盖房是我们的基本能力，上游引入基金、下游有商户，我们用品牌优势做服务商，这是我们的思路。”

4、万科方面经过调研得出，只要能获得10%的稳定回报率，物流就是一门好生意。

另一个近期著名的案例即是腾讯15亿重金投资国内物流地产大佬华南城，意在打造去全国性的物流配送网络。与此同时阿里巴巴投资菜鸟网络的思路已成为业界公开的秘密。

除此之外，以平安不动产为例的各大金融财团也是看中物流地产勃兴的机会，该类产品具备了证券化和基金化的基因，同时具有良好的增长前景，物流地产正成为中国下一个快速增长的风口。