各位好！今天再跟各位聊聊关于房地产开发的一个本质问题——如何创造性的实现土地价值的增值？首先和各位分享一下美国房地产大亨特朗普如何选择投资房地产的三条核心经验：

• 乐于为优越的位置支付高价。

• 没有增值的创造性观点时，不要购买。

• 创造性的问题解决方式可以带来巨大利润。

    对于特朗普而言，只有他在能为某项房地产设计出一个可以极大改变人们预测和估量房地产价值的方式的计划时，他才会真正出手投资。

这种需要创造性的解决方案，往往是一个房地产开发投资的核心，也是一个开发企业的核心价值。当然，作为房地产开发公司，往往遇到的都是极其复杂困难的问题。对于大商人特朗普而言，每一个问题都有一个价格标签。能够创造性的解决开发过程的所有问题，才能真正兑现预期利润，甚至是更高的利润。

概括来看，这些问题会归纳为：

• 资金的问题

• 土地权属的问题

• 成本控制的问题

• 产品创新的问题

• 销售的问题

• 工程管理的问题等。

    今天跟各位分享一篇文章，我们看看作为一个优秀的房地产投资人，是如何用敏锐犀利的眼光，将城市的某个地块量体裁衣，通过高超的产品策略为项目实现增值的。

日前在新地产杂志上刊登了一篇白勇先生撰写的《房地产的增值型投资策略》，敝人摘录了部分与大家一起分享探讨。

房地产的增值型投资策略

作者：白勇 来源：新地产杂志

    中国过去三十年城镇化及房地产的发展都是以开发性为主，即从0到1；而将来，在既定的城市框架下，更多的建设活动将以改造为主，房产使用价值“1”在使用过程中慢慢变为0.5，而改造过程就是将0.5变成1.5。

    在房地产基金的四种类型(Core,Coreplan,Value added, Opportunity)中，经常将增值型投资策略运用于改造过程。

    先举两个例子。

    一个例子是北京“尚八”系列文化创意产业园区。
http://s13/mw690/001Djsnsgy6J3guPS4A7c&690

    公司创始人在1997年即开始将厂房、残酷改造为艺术工作室，后来又陆续参加类似的厂房改造，如798艺术区，751时尚广场等。2007年时租下CBD核心区郎家园路8号的旧厂房，改造为“尚8文化创意产业区”，并注册为品牌商标，成为一些知名艺人所开创意公司的聚焦地。

    由于CBD建设，这个不大的文创园区后来被拆迁了。以此为模板，几年来，陆续开设了艺术8， 86、尚8东孵化园、尚8设计家广告园、尚8人文产业园、尚8西城区设计园、北京音乐产业园、尚8里文创园、尚8国际广告园等9家类似的园区。其模式都是整体租下已有旧厂房、破败的旧式办公办公房和宾馆、位置不佳或集体产权的新建办公楼等，然后重新设计装修，以全新艺术风格进行包装，如艺术气息十足的大堂、开敞现代的办公空间、创意感强烈的小型使用设施、经常举行各种展览的画廊、小型收藏室等。同时，公司将园区作为孵化器，参股一些有发展潜力的新创企业。通过长期运作，园区获得了文创产业界的认可，租金逐渐上涨，同时跟随一些快速增长的创业企业一起成长。

    另外一个案例是著名的铁狮门改造洛克菲勒中心案例。洛克菲勒中心占地22英亩，横跨曼哈顿中城6个街区，有14栋楼，Are Deco风格，1939年竣工，后于上世纪60年代在旁边新建4栋现代风格的大楼。1989年，日本三菱地所以较高价格购买了全部洛克菲勒中心，经济下行后，公司陷入破产，曾卖出12栋楼以自救。

    1996年，在第三代洛克菲勒后人的帮助下，铁狮门把旧式的14栋楼和附属资产一起购买回来，进行了大规模的改造：对室外城区、中央大厅公共空间进行重装；更新老旧设备设施，用最先进的高速电梯替代原有电梯轿厢，整体安全系统进行了整修，翻新了电气和暖通空调系统；重新设计零售空间；重新开放“洛克菲勒之巅”观景台，并常年举办各类重大活动；分阶段实施“绿色行动”，包括窗户升级改造，使用高效、隔热中空玻璃和金属取代了原有窗户，安装大型私有太阳能板场和大型冷却机等。改造之后，吸引了新的租户，提高了租金和出租率，并成为旅游景点，常年游人如织。

    “尚八”的成功虽然与用合理的价格整体租下好地段物业有关，同时也与在北京CBD附近大量成长的文创业有关。像铁狮门这样的操作模式，在国外成熟的地产市场中早已成为房地产投资常态。国内也已有不少朋友进行类似的投资操作，如高和资本的投资操作。白领公寓的改造并出租等。

    有没有失败案例呢？还是以铁狮门为例。2006年铁狮门与其长期投资人Blacekrock一起以54亿美元收购了Peter Cooper Village，设计纽约东河区110座建筑的11232套公寓。此外，还成立了四支总额为8.9亿的美金，用以后续重新装修、赔偿利息和日常运营的支出。其逻辑是通过重新规划社区、物业整改、从而提升价值。但金融危机来临后，出租率迅速下降，导致租金收入下降了25%，仅能覆盖债务和利息支出的一半。

    增值型策略在原理上可归纳为如下：投资者取得物业后，改变使用方式或者在软硬件上进行提升，利用各种增值空间赚取利润。

其增值机会包括

• 增购与散购的价格差

• 市场走势上扬的时间差

• 物业硬件提升的价值差

• 物业运营和管理方式的溢价

• 上市公司估值与私有化物业估值的价差

• 不同产业客户群体的支付价格差等，

    在运作时一般会同时利用以上几项增值空间。

    增值型策略成功的关键有三点：

    把握产业大势、资产管理能力、金融操作手段。

    贯穿三点的核心仍然是目标客户群的需求，市场形势的变化，产业的迁移和跃升，最后都须落实到改进之后的客户群认可。