房改房是单位拥有所有权，而买房职工拥有的是居住使用权。问题来了，房改房售出多年后，单位能否以买房人没有所有权，要求买房人腾退房屋呢？站在房屋所有权的立场来说，房屋产权属于单位，单位有权收回房屋，要求买房人腾退；站在合同交易立场来说，单位不能以买房职工没有所有权要求腾退，房改房本身是一种政策性住房，主要目的是解决部分居民的住房问题。虽然买房职工没有所有权，但是，职工支付一定价款购买的是长期居住使用权，单位不能以私有权要求买房人腾退房屋。

房改房是城镇住房制度改革的产物，是住房市场化改革过程中的过渡政策，这类住房现在称为已购公有住房。一般是国有企事业单位和国家机关，以及部分集体企业将单位的住房出售给本单位职工，职工买房一般是根据工龄，职务级别等折算后支付一定价款优惠购房，房价远低于同期市场价，购买的房屋没有独立产权，在规定的期限内无法上市交易。若干年后，如上市交易，买卖双方需要补交土地使用费等税费才能办理过户手续。

20年前，广东省某公司按照房改政策将单位的住房出售给一些职工，符合买房条件的职工，以工龄折抵后以优惠价格，抵押同期商品房市场价格购买了面积大小不同的房改房。此后，买房职工们一直居住使用。2019年8月广东省某公司申请破产还债，破产管理人发现了某公司的1188平方米的房屋被分割成单间出售给职工，认为这属于破产财产。随后广东某公司向买房职工发起诉讼，要求腾退房屋。广州市中级法院终审判决，驳回了某公司的诉讼请求。

2001年1月，广东省某公司为解决单位职工住房问题，将建筑面积1188.91平方米的办公房、仓库隔成单间向符合条件的职工出售。职工吴某某是其中买房人之一。在广州市公有住房售价评估表上记载：出售住房越秀区ZF中路ZF号之二ZF房，购房人吴某某，建筑面积24.8255平方米，实付房价24336.39元。

2001年2月8日，广东省某公司（甲方）与吴某某（乙方）签订的《广东省某公司住房买卖协议》约定：甲方将广州市越秀区ZF中路ZF号10楼之ZF房售出给乙方，住房建筑面积共计24.8255平方米，乙方购买本套住房的实付房价款为24336.39元。按乙方住房分配面积标准内实付房价款的20%给予一次性住房维修费补贴4867.28元，减除该补贴后，乙方需付房价款19469.11元；该房不能办理产权证，乙方拥有该房的使用权，使用年限与本大院内房改房一致。

广东省某公司表示涉案房屋大院内房改房使用年限为70年，涉案房屋为1993年建设。2019年8月20日，广东省某公司因资不抵债，向法院申请破产还债，广州市中院受理。2022年1月，某公司向法院起诉，要求吴某某立即腾空并向广东省某公司返还位于广州市越秀区ZFZF中路ZFZF号之二ZF房。

法院认为，根据广东省某公司与吴某某签订的《住房买卖协议》、房款收据等证据，广东省某公司与吴某某之间就案涉物业存在房屋买卖合同关系，吴某某是基于合同关系占有使用案涉物业，属于有权占有，广东省某公司对案涉物业享有的所有权受到上述合同的约束，其基于所有权要求吴某某腾退房屋，不予支持。法院判决,驳回广东省某公司的全部诉讼请求。

广东省某公司不服判决诉称，住房买卖协议关于使用权期限的约定违反了合同法关于租赁期限不得超过20年的法律禁止性规定。吴某某在越秀区内并无购买广东省某公司房改房的记录。广东省某公司已进入破产清算程序，涉案房屋属于广东省某公司的破产财产，管理人应予以变价处置并进行分配，如因不受法律保护“负担”影响其价值，将极大减损债权人权益。同时，涉案房屋的抵押权利人工商银行珠海分行对抵押物拍卖变卖所得价款享有优先受偿的权利已经判决确认。

吴某某回应称，吴某某与广东省某公司订立的是房屋买卖合同，并非租赁合同。广东省某公司在明知已签订买卖合同、收取全额房款并交付房屋给吴某某使用的情况下起诉要求吴某某交还房屋，违反诚实信用原则。根据《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第111、112条规定，吴某某的物权期待权、生存权应受特殊保护，且优先于债权人利益。

二审法院认为，吴某某购买案涉房屋是属于单位为解决职工住房问题采取房改措施的结果，并使用了工龄条件，吴某某已经支付了购房款，并居住案涉房屋，吴某某居住案涉房屋具有合法根据，并非非法侵占。吴某某购买的是案涉房屋的使用权，按照广东省某公司二审中陈述案涉房屋系1993年建设，大院内房改房使用年限为70年，那么，吴某某对案涉房屋的使用权年限尚未期满。

2022年8月17日，广州市中级法院终审判决，广东省某公司要求吴某某腾空交还案涉房屋缺乏依据，上诉请求不能成立，驳回上诉。

房改房是政策性住房，虽然买房人不具有独立的房屋产权，但是政策的本意是以优惠的价格解决上世纪八九十年代老职工的住房问题，实际上买房人是“准所有权”可以和商品房一样长期居住，如果上市交易需要满足一定条件，比如居住满5年，经过房管部门审批，补交土地出让金和税费等程序后才可以过户转让。单位不能以拥有产权为由收回房屋。

广东某公司把房屋买卖协议说成房屋租赁合同显然是违背事实的。当然，按照破产法律规定，企业破产中登记在企业名下的不动产，出售尚未办理产权过户的房产均属于破产财产。这也是一个具有争议的法律问题，如果房产企业破产，大量的买房人产权证没有办理下来，商品房买卖合同被强行解除，然后申报破产债权，这将严重损害买房人权益。从社会稳定的角度来说，企业破产过程中，出售房屋后没有办理产权过户的，不宜直接解除买卖合同。

企业破产过程中，债权人利益和买房人利益如何保护问题，现有法律并无明确规定。造成司法实践中存在一些争议，一种观点认为买房人没有办理产权过户，就应当强制解除买卖合同，房屋属于破产债权，买房人可以申报破产债权；一种观点认为，买房人支付了对价，没有办理产权过户是由于出卖方的原因，买房人对住房的物权期待权大于债权人清偿权。笔者认为，既然是企业资不抵债破产，既要最大限度保护债权人利益，也要减少社会波动，对于已经形成的住房买卖合同，不应简单地以产权是否过户来判断归属。