许多城市为了遏制炒房，对外地购房人资格进行了限制。这种限制作为一项地方政策存在法律上的争议，一些反对限制外地人购房的观点是限制措施违反了市场经济自由交易规则。经济生活是丰富多彩的，在房地产市场上突破地狱限制的不动产产权变换情形比较多。比如一些城市本地人与外地人结婚，外地人户口短期内无法落户，两人离婚后，如果房产归外地人时如何办理产权手续？

还有本地的企业向外地银行或者其他民间机构借贷用房产抵押，企业无力偿还贷款时，外地债权人要求以抵押房产来抵债时，如何处置呢？生效的法律文书可以作为办理产权过户的依据。但是，实践中法院在判决婚姻房产涉及外地人购房资格问题时也出现了不同观点，一种观点是夫妻财产的分割处置是依据法律规定做出的裁判，与夫妻一方的外地人身份无关，限制外地人购房措施本身就是地方的行政措施，不能与法律相提并论；

相反的观点是当夫妻房产约定归属一方属于外地户籍时，按照本地政策措施不具备购房资格，无法办理产权过户手续，为了避免一些炒房者利用司法判决变相炒房，离婚过程中约定房产归外地户籍人员时，法院不确认房产权归属。因为地方限购措施造成婚姻家庭中，房产处置无法正常进行这是比较尴尬的事情。

北京市通州区男子王某某与在京打工的浙江东阳女子申某某结婚，婚后生育一子王某2。王某某与申某某协议离婚，约定房产和其他财产在儿子18岁后全部归儿子所有。此后，申某某带着儿子回浙江生活，18年后，王某2起诉王某某要求兑现离婚协议，把房产过户到名下，和其他财产全部交付。一是法院判决支持王某2请求。王某某不服到二审，北京市三中院最终以王某2不具有北京市购房资格为由，撤销了房产过户到名下的诉讼请求。

2001年，北京市通州区 男子王某某，与浙江东阳市在京打工的申某某结婚。2002年6月30日，双方的儿子王某2出生。夫妻二人做木材生意日子过得还不错。期间两人在通州区某小区购买了一套商品房，后来王某某出轨被发现，两人关系发生矛盾。2016年10月27日，王某某和申某某协议离婚。

离婚协议书约定：“……夫妻双方婚后共同购有坐落于北京市通州区京洲园A8号楼D层C楼房（以下简称涉案房屋）一套。双方协商同意等孩子年满18周岁时，共同去房地产交易管理部门，办理过户给儿子王某2名下的所有手续。连同现房子里所有家具一起留给王某2。双方在任何情况下都不得悔改，否则要承担违约侵权法律责任……”；

“4.双方共有花梨大原木16根，实物以照片为准。双方协商在2020年年底之前，在双方在场协商同意下可以售卖，双方平分货款。如一方不能到场……如到2020年年底未出售，双方可协商延长售卖时间，如协商不能达成一致，将这批原木全部留给王某2所有……”。

离婚后，申某某带着儿子王某2回浙江东阳生活。王某2长大后，王某某反悔，拒绝配合将房屋过户，也没有将房屋内家具和木材交付给王某2。王某某和王某2多次电话沟通并不愉快。王某某的话说，王某2公开骂他，不孝顺。王某2向北京通州区法院起诉王某某，要求将通州区涉案房屋过户到名下，房屋内的家具和16根花梨木一并交付。

法院认为，王某某与申某某签订的离婚协议书，是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。离婚协议书约定的实际意思为，王某2年满十八周岁后，王某某和申某同意将涉案房屋赠与给王某2，即归王某2所有。该条款对王某某及申某具有法律约束力。同时离婚协议书中涉及房屋及花梨大原木归属的条款与整个离婚协议书是一个整体，并不能就该条款单独行使任意解除权。王某某主张王某2不孝所以要撤销赠与的诉求，证据不足，法院不予支持。

2021年12月，北京市通州区法院判决：北京市通州区京洲园A8号楼D层C楼房一套和房屋内家具归王某2所有； 16根花梨大原木归王某2所有；判决生效后王某某将家具和16根花梨木交付给王某2。

王某某不认可判决，上诉称：离婚协议约定 “因政策等原因，不能办理过户的，同意变卖此房屋，房屋房款归王某2所有。”但一审法院直接判决该房屋归王某2所有，违反该协议约定。其次，王某2作为子女，违反中华民族传统孝道美德，不看望其爷爷奶奶，在跟随其母亲至今对其父亲不闻不问、期间从来没给其父亲有打过电话、辱骂其父亲，要求与王某某断绝父子关系等情形，属于民法典规定的可以解除赠与的条件情形。但一审法院却认为要考虑王某2的感受，其辱骂父亲可以理解。

王某2辩称，离婚协议书第七条写明了离婚是因为王某某出轨，王某某是有过错的。离婚协议书中表述清晰明确，双方协商同意孩子年满18周岁，双方共同去办理房屋的过户手续，还约定了不能过户和拆迁的情况，这些利益都是归王某2的。这是申某与王某某解除离婚的条件，是不能撤销的。现在因为限购政策，暂时不能办理过户。等到王某2毕业取得通州区购房资格后，是可以办理过户的，只是需要一些时间。一审法院明确告知通州限购政策是很严格的，只是确认房屋归王某2所有，判决只是为了对抗王某某处理房屋和占有的。王某2因为父亲出轨对他是有怨言的，但王某2也积极在与父亲进行沟通，暑假期间还到北京，但是王某某一直没有给出明确答复。

二审院认为，王某某与申某签订的离婚协议书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。王某2本人自认，其目前在北京市通州区不具有购房资格，其要求办理所有权转移登记的诉求，一审法院未予以支持，并无不当。但一审法院判决确认涉案房屋归王某2所有，该判项与王某2不具有购房资格相矛盾，在产权已经登记在申某名下，且登记为共同共有的情况下，不应当直接对涉案房屋进行确权，一审法院判决有误，对此予以纠正。

2022年8月16日，北京市三中院终审判决，撤销一审判决涉案房屋归王某2内容，涉案房屋内的 家具和 16根花梨大原木归王某2所有。

北京市房屋限购措施最终成为法院裁判依据。一审法院以王某2不具有北京市购房资格为由，确认父母赠与的房屋归其所有，但不能办理产权过户。二审法院认为王某2不具有北京市购房资格，法院不能确认父母赠与房屋归他。房屋仍为父母共同所有。有人说了这是父母的过错，当初孩子生下来为何不直接在北京落户。但是，2003年以前好像不行。

但有人说了，涉案房屋现在登记在申某某名下，只不过注明是共同所有，申某某是外地人呀，外地人的房产过户到外地人名下，有什么问题呢？所以说地方的限购措施既不合情理，也违背市场交易规则。幸亏房子买的早，当时还没有限购措施，如果现在北京人和外地人买房，房产还登记不到外地人名下了。限购措施明显的会损害婚姻家庭中配偶的财产合法权益。

当然，在北京工作居住的外地人满足一定条件是可以购房的，案件中的情况是比较少的，孩子还在上学，不在北京生活。王某2自信的说过两年就具有北京市购房资格了，想来只有高考考上北京的大学，户籍迁到北京，那时就有北京购房资格了，再要求把涉案房产过户到其名下。

造成这件事情的悲剧还是因为男子出轨，而且是证据确凿，为此离婚协议中明确记载离婚原因是男方出轨，有过错，所以夫妻双方把房产和家具，以及木材全部赠给儿子。夫妻关系相处相互多一些容忍，实在是无法继续生活，也要心平气和的分手，不能因为夫妻离婚影响孩子教育成长。王某2和王某某父子关系失和与申某某的监护教育有关，夫妻之间的矛盾不应当影响到孩子。