买房付款之后，房产证还没有办下来，遇到房产公司破产怎么办？一种观点是已经付了房款，就算是房产公司破产，房子也是买房人的，房产公司应当抓紧为买房人办理过户手续；另一种观点是不动产所有权以登记过户为准，确定产权归属。买房人付了房款，房屋产权仍然登记在房产公司名下，房产公司破产房屋属于破产债权。买房人不可以要求房产公司继续办理过户，只能向破产管理人申报破产债权。

企业破产是指企业法人经营管理不善，不能清偿到期债务，或者明显缺乏清偿能力的，并且资产不足以清偿全部债务，通过法院的法定程序对企业资产集中整理，一次性对债务进行清偿，免除无法偿还全部债务的法律责任，强制消灭企业法人资格的行为。房地产企业资金不足，房屋市场价格变化大，销售不畅时，容易造成一些小的房地产企业资不抵债破产。

买房过程中遇到房产公司破产属于最让人心痛的倒霉事，无论是向破产管理人申报破产债权，还是要求破产房产公司继续办理产权证，都可能被拒绝。之所以会出现买房人购房后不能及时办理产权证，引发种种法律风险，是因为商品房预售制度。开发商资金不足通过商品房预售获取买房人的购房款进行房屋建设，由于市场销售状况影响，预收款无法满足房屋建设需要，开发商继续以在建楼盘项目将全部或者部分商品房抵押给银行贷款获取建设资金。

这就形成了开发商一方面预售商品房，一方面将商品房抵押担保获取银行贷款，形成“一房二卖”，先押后卖或者先卖后押。如果房产形势处于不断上升状态，开发商按时归还银行贷款，消费者购买的房屋办理产权手续不会受到影响。如果房地产形势不太好，房屋销售比较慢，开发商无法按时归还银行贷款。银行就会起诉开发商要求归还贷款及利息，查封抵押的商品房，造成买房人的产权证无法办理，还面临房屋被执行拍卖的风险。

更糟糕的情况是开发商无法按时归还银行贷款或者民间借贷，整体资产出现资不抵债情形时，会被银行或债权人，以及房产企业申请破产还债，终结企业法人资格。这个时候买房人的房屋没有办理产权证的话就面临失去房屋的风险，而且已经支付的购房款也面临要不回来的问题。

辽宁省朝阳县有一个女子，花费22万元在当地买了一套100平方米的商品房，由于开发商将房屋抵押银行贷款，产权证一直没有办理。几年后，房产商向法院申请破产，女子起诉要求开发商为其办理产权证。但是，最终辽宁朝阳市中级法院驳回了女子的诉求。

2018年5月4日，辽宁省朝阳县女子孙某某向朝阳县某房地产开发有限公司交付了购房款220000元。2019年1月7日，双方签订《商品房买卖合同》。该合同约定孙某某购买的房屋，建筑面积100.85平方米，单价每平方米2181.5元，房屋总价款220000元。当日，房产公司将房屋交付，孙某某装修完毕入住，一直没有办理不动产权证书。

2021年11月11日，房地产公司向法院申请破产重整。2022年3月，孙某某认为其支付了全部购房款，已经入住3年，产权证没有办理是房地产公司造成的。孙某某向法院起诉，要求房地产商协助为房屋办理不动产权证书，并承担违约责任等。

法院认为：孙某某购买居住的房屋在破产申请被受理时尚登记在房产商名下，应属于房地产公司的财产，并非孙某某的财产，涉案房屋应当认定为破产财产。孙某某要求房地产公司协助办理不动产权证书，承担违约金，本质仍是个别债务清偿，不符合破产程序公平清偿的宗旨。法院不予支持。法院判决：驳回孙某某的诉讼请求。

孙某某想不通，明明是自己花钱买的房，装修入住3年了，到现在怎么不是自己的房子？孙某某认为，双方签订商品房买卖合同合法有效，房地产公司破产受理前履行的是合同义务，不是个别清偿。房地产公司已经将房屋交付给孙某某，房屋已经是特定物，债务已经清偿完毕。孙某某起诉要求办理不动产登记及违约责任是合同随附义务及违约责任，并非要求债务清偿。孙某某在朝阳县区域内只有一处房屋，对涉案房屋享有法定优先权。孙某某要求二审法院支持其诉讼请求。

二审法院认为，破产人相关房产尚未过户登记至购房人名下,购房人主张就特定房产享有物权的,依法不应予以支持。涉案房产尚未办理物权转移手续,仍登记在朝阳县某房地产开发有限公司名下,属于该公司的财产,即债务人财产。孙某某依据房屋买卖合同起诉，要求房地产公司协助办理房屋产权转移登记的诉讼,属于就债务人房地产公司财产提起的个别清偿诉讼。2022年8月15日，辽宁省朝阳市中级法院终审判决，孙某某的上诉理由不能成立，驳回上诉。

这是一个县城小房地产企业资不抵债面临破产命运的情形，买房人遇到这样的情形面临房子被收回，购房款难以追回的遭遇。这比房地产公司将房屋抵押给银行贷款，银行起诉拍卖房屋风险更大，因为在银行执行抵押房屋过程中，买房人作为消费者可以申请法院排除强制执行。而破产程序是无法排除登记在房地产公司名下的房屋财产的。

不动产产权归属以登记为准，登记在谁的名下产权属于谁。孙某某支付购房款并入住后，并没有办理产权证，这个时候房屋产权证是登记在房地产公司名下。孙某某支付了购房款在房地产公司不能继续履行合同情况下，已经转化为债权。而要求房地产公司办理产权过户手续，实际上是履行买卖合同的债务义务。

债权债务并不是指金钱数额，而是法律上的请求权，要求对方做什么，或者按照要求配合对方做出什么。孙某某说要求房地产公司协助办理产权证是买卖合同的随附义务，是对债务履行义务的片面解读。孙某某的诉求被法院驳回后，只能就22万元购房款向破产管理人申报破产债权，等待债权人会议形成债权债务清偿方案，能否追回多少损失，要看房地产公司全部债务数额，和破产财产总数。希望每个买房人都不会遇到房地产公司破产的情形。