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开发合理与不合理的悖论
(2007-03-09 14:14:48)谈房价一个最不容忽视的因素是需求量而非需求的内涵。几乎所有的矛盾都是需求量在作祟。因为无法区分投资投机类消费，也无法严格区分权益补助型消费与普通商品房消费，更无法也无权抑制多次消费，而且也无法把握住房需求的“内涵”，包括广大营销人在内，也只能从阶层变化、格局功能与面积的协调、适度创新住房品种等方面做些份内的事儿。
这里从开发合理性角度探讨房价上涨原因以及是否会产生房价泡沫。
开发合理不外就是提供适销对路的产品，由于上述原因，开发项目定位始终限于项目功能、客户群及其消费特点、居住配套成熟度及提升项目品质的细节建议、经营定位、管理与服务、营销（含销售、广告与形象）定位。这样开发出来的产品只要定位准确无误肯定不愁销售，一直有“没有卖不出去的房子”的说法。由于中国目前的大量需求，就是居住权益与空间的需求。所以目前开发出来的项目绝大部分是“有效供给”（本人坚持认为：地租利益流失导致楼面价过低是所有房子没有卖不出的内因）。按此说法，存在理想的合理开发情形，那就是超个性化的住房。所有的项目开发均各具特色。在这种条件下开发成本会加大，开发商的利润会减少，而需求中的一次购房者与大多并非专家型的购买将不承认开发商提供产品中的“独具个性”成本，因而销售会变得困难。
开发很合理的一个结论是：开发商不会干，以目前的开发商成分结构分析许多开发商也不会做，他们毕竟是生意人。老百姓不会为开发商的许多心思掏钱，但报以赞许是可能的。
再看开发不合理的情形。什么是开发不合理，目前大部分的开发就是。许多项目简单交给规划与建筑设计单位进行设计，简单论证与修改后就报了，在许多开发商眼里只有建筑成本，房型，基本的配套和必须的配套这些。即便自诩的先进理念也不过花钱堆豪华。所以市场上的房子大同小异，所以沿海的开发商一到内地就笑了，他们的一个进户花园要多卖两三百元每平米，他们多设一个露台老百姓会多掏百把块，他们的一个炫耀式样板间会让老百姓觉得如欲天境。但如同网络与电脑，复制和删除就是闪念之间，停留在我们记忆的就是房子，很少有值得记忆的建筑作品。当然没有垃圾就没有环卫工人，没有过度就没有延续，所以堆积如山的房子放在那没人着急，
开发不合理的一个结论是：开发商愿意干，成本也低出许多，而且因为找到个好邻居，如跟万科的房子建在一块，房价少卖个几百块照样赚甚至比万科的还赚的多；老百姓愿意掏钱，一部分以进了万科为荣，一部分说比万科的低几百块值，因为格局安全空间大小绿化程度地段都一样或差距不大，凭空少掏几百元嘛。
得到开发合理与不合理的一个悖论：稳定房价需要不合理的开发，剔除房价中的所谓泡沫需要合理开发，消除暴利和垄断需要合理开发。
如果由房奴们投票，“咱们只要咱们的空间”“住房万岁”！
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