加载中…
寻找总理的暗示
(2007-03-10 00:02:00)总理讲话的主要内容，分析有如下几层意思（隐含）：
第一：国情和经济发展水平是房地产市场发展与调控的依据。
国情之于房地产是永恒的，因而环保与可持续发展方面的国家标准和调节将是不容怀疑的，这方面主要是约束开发商的，因为开发理念的原因，大部分开发商均有经验与心理准备，也非常赞成，原来只是一个卖点，现在变成行业标准。
重要的是第二句，有两个暗示，一是经济发展中有房地产业的地位，发展壮大规范房地产市场是国家的政策；二是之所以要调控，主要是因为经济发展的原因，看看金部长的报告，地方政府收多少花多少，区区结转六七百个亿在中国如同九牛一毛，这还不包括中央对地方的支持，包括在内的比例是75%-76%。这在国家是保持经济快速发展的数字，放在地方，放在结构上看则是经济过热的征兆。
由经济发展水平所决定的住房调控是理解下一步调控政策与措施的出发点。
经济发展水平包括了速度与成因。速度没话说，成因被业界总结为重投资、轻消费（非生产类消费）、重出口、产能与流动性过剩。由此决定以下结论：
1、住房需求既要引导更要规范与促进发展，而不能抑制。除了各部委着急，开发商和老百姓应该高兴。
2、保持社会生活消费物价水平的稳定是经济发展的重要一环，因而关于房价与物价存在关联的担心是多余的。扩大内需除了房地产及其相关产业类消费外，最重要的是民生消费。所以社会保障及民生问题的改革将与调控一起进行。所以现有房价不会降下来，老百姓也不要心存观望。
3、投资规模控制主要不在于房地产，在于自十六大提出城市化以来，几千年的政绩惯性痼疾重犯，各地大兴土木，大量招商引资，以地换资的现象日益普遍。所以要清理土地市场。
4、如果目前的经济发展没有泡沫的话，产能过剩与流动性过剩的问题将纳入经济结构再调整过程，房地产调控对这方面的考虑将减弱，主要是中央银行与财政部的事。
第二：调整住房供应结构的内涵是：大力发展普通商品房，政府介入权益保障类住房建设。如果经适房廉租房限价房由政府介入实施，相当于释放了原来徘徊在开发商门外的那群人的居住需求，不会影响现有房价。而大力发展普通商品房，核心还是发展商品房，它才是发展经济管用的东西。看看目前市场上开发产品的价格层次与产品类型，其实绝大部分是普通商品房，不过放在包括门外的那群人在内的许多人眼里，高不可攀的房子多了。这其实是假象。当然前提是开发商的土地不存在问题或历史问题。此说相当给正规开发商一个定心丸。
第三：分清看不见的手与看得见的手来谈调控重心。原话是“三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。”。仔细分析，不是政府调控与市场机制的并行不悖，而是各施其责。稍懂经济常识就知道，政府介入调控的主要落脚点是房价，除了政府参与建设的那一块外，对目前过快的上涨还要动用宏观手段。至于投资规模、商品供应结构，是供应充足还是需求量过旺？商品供应结构也不是说抑制哪一类住房的开发，而是就政府介入建设总体而言的。由此，开发商下一步要走的路主要是盘整自己的土地资源储备，结合城市发展的功能需求调整项目开发次序，战略方面要加强研究。在售项目不过是非常规说法下的常规操作罢。
第四：总理所提到的行业管理与地方政府责任隐含了两个重要暗示：一是房地产开发过程中的腐败，这个大家都知道；二是地方政府的责任变化，由过去的投资与资源管理转向市场管理，中央要收权。
所以我曾建议开发商大量拿地。
喜欢
0
赠金笔
前一篇：开发合理与不合理的悖论
后一篇：中国的人力与人才培养制度(戏说)