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房地产建设的武汉经验
(2007-03-09 13:21:59)楚芸在上篇说到，武汉是国家调控房地产市场的参照而非样板。主要涉及武汉的城市纹理和当地市场格局。这里，经过笔者近期整理并思考分析，认为武汉的房地产市场建设应该是“瑕不掩瑜”，有很多值得推广的做法。
第一个方面，有政府参与的市场化开发。
武汉地产的老大一直是城开与统建等整合后的“武汉地产集团”。该集团是政府控股的按市场原则操作的综合房地产商。主要从事房地产开发建设全程服务/市政重大基础建筑规划设计实施/市政工程建设/政府采购类工程建设。虽然武汉的房价已由世纪初的二千元不到涨到现在的三千七百八，除中期因为投资投机因素外基本是正常上升。其中就有政府型开发商的功劳。以武昌积玉桥改造区建设为例，一是武汉地产集团因为负担了当地的市政建设与迁建整理早年储备了该片地块，其楼面底价低于后期上市的毗邻的“锦江国际城”“金都汉宫”“华润凤凰城”地块，当然这里不想谈及另三个盘中土地供应中的不快；二是武汉地产集团的作为类似万科早年提出的“25%”概念，加之口碑效应及物业管理做得好，房型设计针对武汉本土中产阶层进行准确定位，该项目推出后对当地的房价实际存在较大的抑制作用与稀释作用：华润凤凰城的价格高于地产集团的玉桥新都，在玉桥新都上市后一直没有涨价，直到玉桥新都进入尾声，其他几个盘陆续开始了正常的涨幅。
第二个方面，直接针对低中收入阶层结合历史遗留的土地储备项目进行市场化开发。
既对中高档住房价格进行稀释，又解决了低中收入阶层的购房问题，还盘活了好多历史遗留项目。具体做法是：对自愿拿出土地进行小户及紧凑户型开发并由政府限价的开发商，在税费与行政审批与办公效率方面网开一面；另一部分是通过官方向全市开发单位征集经适房用地并给予政策扶持，这里也不谈经济适用定位偏差，但提法与做法值得肯定。
第三个方面，特殊情况下的果断政策与区别对待。
武汉城市以大和人多出名。各类人等，再加上武汉成了周边城市的生意源，流动人口达三四百万左右。因为这些原因武汉的城市建设一直是豪华与传统并存，时尚与土冒同在。一些中心城区囤积着大量的中小型准倒闭或者停产企业；大量的城中村处于半城市化状态；一些城市规划节点地带聚居着大量的贫民和出租户。
为此武汉市的做法是：
针对上述企业这块，推出“企业并购及其土地权属管理”政策，将企业先进行买卖再在合约中对适合房地产开发的地块进行具体的约定。既可以改变城市面貌又盘活了企业闲置资产，惠及一方。
针对城中村改造这块，武汉市的具体做法是村里同意，有人投资，迁建问题政府协调解决，三管齐下，近三年武汉城中村改造释放的住房需求与供应量均对房价和市场起到关键性作用，尤其是武昌地区。显然这是一种既创造需求又创造有效供给的做法，政府也收获了城市形象与部分税费，三方共赢。
第四个方面，对历史遗留下来的烂尾楼与准烂尾项目，采取外引内联加政策扶持的做法，成效显著。
因为武汉的房地产市场并不是在规范化的条件下发展起来的，而是在巨大的需求推动下快速启动。另个，武汉的教育与经济资源、企业孵化能力、经济发展对劳务的吸收能力三大块优质要素同具，住房与其他物业需求并不逊于国内一些先进的大城市。政府抓住这个机会，通过招商、政策扶持、内部挖潜、税费转化（主要是将历史问题中的税费放在现时条件重新评价）让一些烂尾项目与烂尾楼得以得以重生。这部分物业的基础销售价格优势十分明显。加之开发商认为自己存在先天性不足往往采取了传统销售方法即“薄利多销”，此举稳定了中心区的房价。
笔者一直在减武汉房价上涨，主要也是基于对城市发展与主管政府的一种乐观估计。同时武汉的房价没有拉开层次，与上述是有关系的。一旦上述问题完成，中心城区的价格级差将显现，整体房价当然会有上升。
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