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成熟房地产市场的制度安排
(2007-03-09 12:45:58)现代企业制度
现代企业制度是社会主义市场经济体制的微观基础，与之配套的是产权制度、分配制度、工资制度、社会保障制度、法律制度。它对发展房地产业的作用在于：
(1) 形成规范的房地产市场主体；
(2) 弱化行政手段在住宅资源配置中的作用；
(3) 分离企业的政策性职能和社会性负担。
(4) 通过市场准入和退出机制，提高市场主体的行为质量。
产权制度
在市场经济中，商品交换的实质就是权利的转让。特别是对于住房这种位置固定、使用期长、价值大的商品来说，更是如此。这就决定了人们在住房的投资开发、生产、流通、经营和消费过程中，必须建立一套明确规定的、可转让的、在法律的保护和监督下可以实施的产权制度，以规范人们的经济行为，保证住房产业的不断发展。
一般来讲，市场在资源配置中发挥基础作用，必须具备三个条件：
第一，社会必须对产权给予完全明确的规定，使得人们对每项物品的权利，得到法律的保障和约束；第二，产权必须是可实施和可转让的；第三，产权应当是分散和多元化的，以便促进市场发育并促使价格合理化。
建立适应中国国情的房地产产权制度基本思路：
(1) 建立土地使用权的统一规划与分级管理制度；
(2) 建立各类住房房产权确认与产权登记制度，以利产权确认与转让；
分配制度与财政税收制度
(1) 建立安居工程、经济适用住房、商品房三级住房分配制度体系，普及老百姓的居住需求；(2) 分配货币化。这部分业已实现；(3) 改革工资制度，实行货币为主，权益为辅(主要指：针对企业行为短期化而提出的期股、年薪制和智力入股等工资分配方式)的工资制度；(4) 收入调节制度。一是提高财政补贴力度、广度；二是通过税费减免形式在融资（尤其是消费融资）、二级房地产交易方面给予扶持；三是提高工资性收入比重，鼓励创造非工资性收入的工作制度，提高工资收入中的住房消费含量。
价格制度
(1) 强化国家宏观价格控制，一是土地一级批租价格；二是房地产利润空间的价格限制；三是价格内容的规范；(2) 建立房地产价格官主评估制度。
社会保障制度
目前存在的主要问题一是保障面不宽；二是保障措施单一；三是保障资金主要来源于财政尤其是中央财政；四是低保阶层没有单列措施进行特保。比如廉租房，前提上租得起，才能发挥其保障作用。
市场管理制度
住房市场化、现代化的根本要求是遵循市场化的游戏规则，还房地产市场的本来面目。当务之急是建立起科学的市场准入与退出机制，关键要做到两点：一是有进有退(包括上市公司在内)，不搞政策性庇护，公私分明；二是建立有效的退出制度，修订破产法已势在必行。
市场管理规范化、法制化
包括三级交易市场各主体资质的重新鉴定和年检制度；房屋销售、维修、抵押、租赁行为有法可依；中介代理机构、经营机构的资格认证制度和行政淘汰机制建立等等。
市场主体结构重组
其主要途径可概括为：一是经过较长时间积累与发展在企业资产、开发量、土地储备、人力资源、资金融通等方面具备进一步搏击市场能力和优势的专业房地产企业通过资产重组、资本运营方式自由孵化；二是大型企业跨行业经营房地产，凭借其良好的社会关系、雄厚的资金和原有的品牌形象立足；三是通过合并或分立重组专业的房地产集团，包括出于战略调整或完善现代企业制度等原因由国家组建、民营企业的强强联合；预计外资进入国内房地产市场将呈现新特点，它们将更多向多元化方向发展，开发、规划设计、园林环艺、工程顾问、销售代理、物业管理等诸多领域都将有外资介入，在中国进行长期投资将是众多国外大公司的必然选择。
(1) 形成规范的房地产市场主体；
(2) 弱化行政手段在住宅资源配置中的作用；
(3) 分离企业的政策性职能和社会性负担。
(4) 通过市场准入和退出机制，提高市场主体的行为质量。
产权制度
在市场经济中，商品交换的实质就是权利的转让。特别是对于住房这种位置固定、使用期长、价值大的商品来说，更是如此。这就决定了人们在住房的投资开发、生产、流通、经营和消费过程中，必须建立一套明确规定的、可转让的、在法律的保护和监督下可以实施的产权制度，以规范人们的经济行为，保证住房产业的不断发展。
一般来讲，市场在资源配置中发挥基础作用，必须具备三个条件：
第一，社会必须对产权给予完全明确的规定，使得人们对每项物品的权利，得到法律的保障和约束；第二，产权必须是可实施和可转让的；第三，产权应当是分散和多元化的，以便促进市场发育并促使价格合理化。
建立适应中国国情的房地产产权制度基本思路：
(1) 建立土地使用权的统一规划与分级管理制度；
(2) 建立各类住房房产权确认与产权登记制度，以利产权确认与转让；
分配制度与财政税收制度
(1) 建立安居工程、经济适用住房、商品房三级住房分配制度体系，普及老百姓的居住需求；(2) 分配货币化。这部分业已实现；(3) 改革工资制度，实行货币为主，权益为辅(主要指：针对企业行为短期化而提出的期股、年薪制和智力入股等工资分配方式)的工资制度；(4) 收入调节制度。一是提高财政补贴力度、广度；二是通过税费减免形式在融资（尤其是消费融资）、二级房地产交易方面给予扶持；三是提高工资性收入比重，鼓励创造非工资性收入的工作制度，提高工资收入中的住房消费含量。
价格制度
(1) 强化国家宏观价格控制，一是土地一级批租价格；二是房地产利润空间的价格限制；三是价格内容的规范；(2) 建立房地产价格官主评估制度。
社会保障制度
目前存在的主要问题一是保障面不宽；二是保障措施单一；三是保障资金主要来源于财政尤其是中央财政；四是低保阶层没有单列措施进行特保。比如廉租房，前提上租得起，才能发挥其保障作用。
市场管理制度
住房市场化、现代化的根本要求是遵循市场化的游戏规则，还房地产市场的本来面目。当务之急是建立起科学的市场准入与退出机制，关键要做到两点：一是有进有退(包括上市公司在内)，不搞政策性庇护，公私分明；二是建立有效的退出制度，修订破产法已势在必行。
市场管理规范化、法制化
市场主体结构重组
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