房地产有两个细分市场

  30年来，房地产业已经由单一供应方式转为多主体、多渠道、多方式的供应体系。相对于30年前城市福利分房方式和30年以来商品房供应方式，近十年房地产市场不断分化，从品种的分化、品质的分化到性质的分化，从微观市场到宏观市场均发生很大变化。这个变化就是微观与宏观市场的细分带来的变化。

  一.宏观市场因为细分而完善

   1.就整体市场看，有住宅市场和非住宅市场。住宅市场以商品房、保障性住房市场为主体。非住宅市场以写字楼、产业地产、旅游地产等为特征。

   2.区域市场看，分别有一二三四市场和农村宅基地市场。

   3.从土地性质角度看，有城市国有土地交易市场，有农村乡镇旅游地产。

   4.从不同行业看，公益地产、商业地产、工业地场、旅游地产等市场。

   5.从功能角度看，有商品住宅、保障住宅、自住型商品房市场。

   6.从交易方式看，有买卖关系的产权交易的商品房市场和使用权交易的租赁市场。

   ……。

   宏观市场是以微观市场活跃为基础。近年，因为分城施策宏观市场趋于多样性细分并特色化。

  二.微观市场因为细分而趋于平稳

   1.住宅市场已经分高中低档市场。分豪宅市场、普通商品房、自住型商品房、保障性商品房、租赁房等细分市场。

   2.普通商品房和非普通商品房市场。普通商品房以140平米以下为主，非普通住房以140平米以上为主。

   3.公寓类商住房和办公楼市场。前者以商旅酒店居住为特征，后者以经济活动为特征。

   4.豪宅类的有庭院、别墅、洋房、平墅、海景房等专业市场。

   5.根据住房来源，有一手房市场、二手房市场、小产权房市场和租赁房市场。

  房地产调控的作用促进了房地产微观市场的供需有了精准对应，房地产市场初期大规模标准图纸设计的规模化交易市场有了分化，个性化的市场细分保证的老百姓多样化的居住需求。

  房地产市场的变化作为明显品质多样，交易方式多样性，市场规则的完善。宏观市场呈地域性差异性、不平衡性、多样性，微观市场呈高中低市场互联、互促、需求者选择的特征。

  房地产市场已不再是单一市场，市场供需对应关系越来越精准，多样供给与多层次需求构成平稳的市场预期。有条件的限购、限贷等限制过度投资投资政策，已经将区域市场运行特点凸现出来，根据不同地域市场实行不同调控政策，根据不同区域老百姓购买力和住房需求反应了不同市场的房价。

  根据不同市场的细分，无论一对多的新房市场还是多对多的二手房市场，稳定的特征明显。同时，各市场相互作用相互预期，市场失去房价暴涨和暴跌投资投机因素，多样性的市场为住有所居这个目标运行。

  细分市场的形成，利国利民，成为成熟大市场的重要特征。