购房三思三问

        2015年的春天，就要过去。今年楼市春天风大、冷暖交替频繁,特别是“3.30”政策出台既给房产持有人及开发商送来一股暖风，同时对购房者的诱惑力也在加大。一手房和二手房供给开始发力的关口，购房者事先必须有买什么房、买哪的房、为什么买房的理性思考，勾勒符合自身购房需求的规划，下决心买房，需仔细询问和考察项目的环境及规划、住房的品质、物业管理的服务项目。

    购房三思三问为购房者所购房产是否正确的核心理由，更是决定居住而“不后悔”的压舱石。

    一.三思很重要

   （一）买什么房？住房分高中低端供给，面积有144平米（含）以上的非普通住宅、144平米以下普通住宅，还有保障房、公寓房、其他房产。

    “普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。住宅小区建筑容积率在1.0以上，普通住房突出中小户型、中低价位。

       非普通住房一是面积大、二是总价额高，三是改善型住房，四是环境幽静，常以贸易中心、金融中心一小时生活圈为宜。购买以后多为“一生之宅”。

       保障性住房或自住型商品房一般为小面积、高容积率、大众交通较近，可步行商业设施和小商品市场、距幼儿园等公共社设施较近。

       具有投资价值其他房产，一般适合临时居所或周转用房。

       买房时候一定注意不同房产有不同交易规则。在交易规则不断完善阶段，要了解政策的影响因素，否则就可能多支出几万甚至几十万元。

       买什么房？是购房思考的第一步。除了购房能力以外，一定要把自已购房理由定位好，购房是为了用，多多自问什么房子能装下你的“生活内容和方式”，而气派和面子是次要的。不管市场如何变化，总有一款适合你！

    (二)买哪的房？

       买房要看位置。多问问自己哪里的“风水”适合你居住。

       现在国家实施“区域经济”发展战略，鼓励个人“出彩”。不同年龄段的人初次买房的理由不同。但是，买房买位置是绝对真理。

       现在“房子+区位”的住宅群很多。有学区房、闹市房、郊区房、依山房、傍水房、养生房....。由于职业不同、生活品质不同、家庭人口的需求不同。不仅仅周全考虑自己的便利更要把家庭成员的生活需要考虑到。 

   （三）为什么买房？

      如今有新建小区的一手房、二手房供给，也有成熟居住地区的二手房供给。

      如今二手房市场不缺“交易房”。特别是“5改2”政策，激活了多套住房持有者在二手房供给市场出售住房的积极性，同时为首套购房者房提供了“方便”；交易规则的改变，原来“不方便”的居民有了“迁徙”的可能，这种变动，完善了二手房市场，使得住房持有者提前成为二手房市场的购买者和供给人。

       在短缺时代，不论投资还是居住只要买房都正确，买房是“硬道理”。新房市场是首套房购买者特别是年轻人的首选，对改善型住房人更有诱惑力。

       在进入住房市场趋于结构合理的阶段，买房理由将是买房第一动机。如今买不到称心房可以不买或延迟买，如果跟风购房也许就是一个“傻子”。

       目前，购房理由已经成为是否决定买房的基础要素。确定了买什么房、买哪的房以后，购房者不论是买首套房还是二套房都有足够时间思考买房的理由并有出手的时间。

    二.三问很必要

   （一）考察和询问环境及规划

       任何所售房产都有其“卖点”，而且有详细介绍。购房者一定要自信，不被“卖点”忽悠。周边的公共配套、人文环境、地质条件、气候条件、区域消费水平、区域经济发展十分重要，即考察眼前的环境又要考证将来的规划。

       要买的房子是否有噪音、有污染影响，是否有方便衣食住行、就业就学养老等环境，考虑好影响幸福生活的各种因素。一般来说，好房子往往是房子外边的环境，好环境能降低你的生活成本。

    (二)问住房的品质

       看房是决定购买的重要环节。看房分室内室外，室内要考虑楼层、面积、通风、朝向、内外装修情况、室内功能布局、水电暖气等配套状况；室外要看绿化面积、楼间距、车位、人车是否分流、是否封闭管理等事关居住品味的诸多事项。 

   （三）细问物业管理的内容和收费。

       买房必须问物业管理问题。仔细询问物业公司资质、管理内容、服务范围、服务标准，水电暖气的收费机构及收费标准、增值服务及收费标准等。

       物业管理是购房的重要理由。某种意义说，买房买的是售后服务。

    三.购房注意事项

      （一）住宅类商品房的土地使用期限为70年，不拥有70年土地使用权的房子是非住宅类，不享受住宅类的优惠政策。 

      （二）筹措首付款时，考虑按揭或商业贷款的还款期限、贷款利率，高档住宅受面积、单价影响其贷款、税费与普通住宅有一定差别。其中新政出台后，首付款有20%、30%、40%不等的房贷前提政策，这是购房款的支付结构问题，同时还贷方式及期限对于总支出也同样有重要影响，要算好账。

       （三）公摊面积决定楼层公共空间大小。开发商往往巧妙设计产权公摊面积之外的空间，拓张居住的活动范围，比如出售别墅时打着“赠送”旗号，转移购房人的兴趣点。

        （四）层高是决定购房的重要指标。有时为了设计的外观，一些住房用“夹层”起因客户，消弭人们对高房价的犹豫。

       （五）算好就业、就学、就医、入托、养老、娱乐、交通等综合成本，注重幸福指数的变化。

       四.告诉你买房的参考因素

       买房是买生活，买一套称心的房子既能保证人生旅途上“安居”的生活，又能获得“乐业”快感，是一件很不容易的事情。其实，筹划买房是一件长期酝酿、观察、考证的过程.买房不听忽悠，关键要想透买房“今天干什么”“明天干什么”买什么样的“生活方式”，全面了解各种买房因素，才会买到幸福。

       买房的因素很多，主要因素：

      （一）大环境的因素考虑

         1.对地址的选择

         2.对环境的选择 

         3.未来的选择

         4.对楼宇的选择

         5.对开发商的选择

          6.对自己财力的评估

          7.对法律法规的了解。

          8.对物业公司评估。

    （二）对自身生活方式的偏好因素考虑

          1.家庭人口。

          2.社交情况，社交广而好客适合买大厅小卧室，社交往来少买小客厅大卧室。

          3.业余时间多少。业余时间多在家的滞留时间多来客多如退休的、在家办公的等等，适合大房子。

         4.高层与低层的住房。

         5.买房买的是老少皆宜。

        以上是买房、换房、租房等必须思考的基本问题。住房严重短缺时代已经过去，今后一个时期，随着“5改2”政策的落地生效，二手房市场随即激活，改善性住房供需关系趋于平衡；不同比率的首付款及房贷政策对应了不同层次的供需，为购房人提供了不同住房品质、不同区位的房产品种，购房人选择适合自己“成家立业”之所，理性思考、理性选房尤为重要。