修复楼市的工具箱已经打开

    中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)。无疑是2015年房地产市场的重大利好。房地产市场经过30余年高速发展，其疲惫的市场病态得以修复。自2010年调控以来，该稳定的房价稳定了，弯道超车的保障性住房供给已经占有一席之地了，应该说一系列调速“换挡”的措施已经接近尾声，自今日起，修复楼市的工具箱被打开。

    一.打开的工具箱，使用了部分工具

       （一）启动改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。

       （二）发挥住房公积金的杠杆作用，降低使用住房公积金贷款购房的首付比例。首套最低首付款比例为20%；用公积金购买再购普通自住房，最低首付款比例为30%。另外，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平。

       （三）对持有住房进入二手房市场有了税收分类征免规则。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

     二. 每件工具都与市场的决定作用有关、与市场监管有关：

         （一）鼓励自住性购买者，加快购买自住型住房。鼓励当年“排队”抢购第一套房者再次购买更方便的住房，降低收付款及贷款门槛。

        （二）鼓励持有多套住房投资者有序进入二手房供应市场，如果以持有期2年为限时标准，今后五年将逐步为二手房市场平稳提供“货源”，而不是当年一次性放开福利住房进入市场给市场造成“突变”的市况。

        （三）鼓励所谓的“去库存化”，缓解了保障性住房建设的供给压力，还原市场真实的供求关系。

        （四）差别化使用金融杠杆。.利用公积金贷款、商业贷款的杠杆作用，差别化满足不同住房需求者对资金的需求。商业贷款额也有30%和40%的差别供给，前次降息也第一次银行有了”自由度“。

        （五）利用税收杠杆为二手房市限时、限量均匀放水，逐步盘活投资者的“空置房”和待售房，做大二手房市场，做活一手房市场。

        （六）.通过调控房地产市场，使用”工具箱“的各种工具，平稳启动房地产各类市场，拉动诸多相关行业逐步振兴。

     三.预期工具箱的工具知多少？

         （一）有宽松定向下降基准利率的预期。

         （二）有利用货币市场，减少回购次数、回购量，创造宽松货币流通环境。

         （三）降低存贷款准备金率，适度增加货币投放量。达到与房地产市场相关行业的”共振“效用。

         （四）规范房地产中介等流通环节的经营行为，捋顺二手房市场的交易秩序。

         （五）对无收入、无住房、无儿女的住房需求者提供救助。

         （六）启动商业地产、产业地产、养老地产等专业市场。

         （七）加快与住宅市场相关的公共配套设施建设。

         （八）为有历史传承的”老区“改造提供政策支持。

     总之，房地产市场的换挡期已经完成，房地产市场在多重政策”工具“的保障及有效监管下，正平稳健康的起步前行。今后不是政策”工具“决定市场运行，而是市场检验政策工具是否接地气。

    工具箱已经打开，接地气的工具会逐步”亮剑“。通过分类、分地实施各种宏观政策及有差别的地方政策，房地产市场的交易活动也来越贴近民生、民利、民居、民心。

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