“后调控期”的楼市依然看好

     2014年过去了。对房地产市场来说，自2010年调控以来，市场已经发生重大变化，市场秩序、供需关系已经调向新的预期方向。市场稳了、住房库存增加了，市场出现结构性的供需平衡点。打破这种暂时平衡的市场时机已经成熟，有效供给与刚需的对应关系已经确立。2015年“后调控期”的市场趋势依然向好。

    2015是刺激刚需的重要一年，交易环节挡住投资投机需求以后，刚需的春天才刚刚开始。限购取消不说明投资投机需求再度充当市场的“鲶鱼”。只要一系列有利于刚需的规则保驾护航，交易环节的投资投机性需求就会失去投资或投机的兴趣。

    就普通住宅市场说，解决更多刚性需求必然成为“后调控期”的重要课题。与满足刚需为前提的供给商应该得到社会及政策的支持，不仅以市场决定的方式主导更多形式的市场，更需要政府主导的保障性住房及棚户区改造房逐步与有规则、有规矩的市场接轨。

    市场调控以来，房地产市场被有效“净化”的同时库存增加的“烦恼”也不期而至，但是，市场人士必须意识到这种“待售”现象不是供给过剩，而是市场投资投机需求的刺激因素剔除之后的市场徘徊现象。一方面限购、限贷等政策的“能量”还没有充分释放掉，市场观望与等待的气氛依然缭绕；另一方面保障性住房政策的诱惑力、北京等地区自住型商品房的影响力转移了大批刚需的注意力。

    目前，解决库存问题不是市场单方问题，还要解决刚需群体因政策导向所产生的误区问题。无论是保障性住房供给还是自住型商品房供给不可能是旧体制下的那种“免费午餐”，政府主导的保障性住房和自住型住房也绝不会走入“福利”的怪圈，适时把主导权交还给市场应该是一个方向。因此，保障性住房和自住型住房这种特殊供给方式不可能解决全部的刚需群体。

    当市场分化之后，必然迎来新一轮的市场组合。目前市场处在价格稳定、库存增加的一个节点，其实有库存本身是一种交易储备，这是为交易方式变化提供的一种必要“货源”。按一定的规则刺激刚需进入普通商品房市场、自住型商品房市场及保障性住房市场无疑是解决库存和关注点转移及集中问题的关键环节，特别是与其让更多刚需翘首等待“救援”心态蔓延，不如通过金融支持、政策支持，尽快用市场的办法优先解决紧迫的住房购买需求。同时，引导刚需进入租赁市场，充分利用市场的库存优势，政策与金融的杠杆作用，培育有效有利的租赁市场。因此，我认为这是一种新的市场供需组合，也是一种住房资源市场配置的运行方向。

　　住房刚性需求是一种持续存在的需求。随着人们生活水平的提高、财富的不断增长，眼下积存的市场库存必然被市场需求化解，形成新的市场交易高峰。

　　当前一种所谓的“拐点论”认为市场已经出现风险，只是一种短视。与其说是拐点不如说是市场间歇，这个“间歇期”正是市场自我修复与政策调整的最佳时期。市场机会已经同时展示在住房供给与需求双方面前，去库存与购房机会正形成市场新态势。

　  2015年对房地产市场来说，是“后调控期”的起始年，也是打破２０１４年市场暂时平衡的一年，天平正向刚需倾斜，市场库存改变了的土地供给方式、市场交易方式，也为消弭隐形的供不应求的市场恐慌发挥着作用，但这不是市场冷淡，而是新一轮市场向好的基础。　

    用辩证的思维看市场，客观的分析市场新阶段的新变化、新特点、新实际，判断市场不仅要看到平稳换挡及市场分化的一面，还要看到市场因素的新组合、市场规则的新常态、政策的组合拳新预期。市场出现新的供需矛盾的时候，适时取消限购、限贷的种种迹象表明，市场不是在变坏，而是在一个节点上打破市场平衡机会来临，一个有利于刚需入市的市场新机会正在悄然出现。市场换挡期已经完成，市场的第一次分化已经完成，但“后调控期”市场向好的趋势始终没有变化。

               新格局                    新气象                        新方向 


           新供给                   新趋势                      新常态