理性看待楼市“去库存化”
国家统计局公布2014年房地产待售面积62169
万平方米的时候，一些专家于是惊呼“去库存化”的时期到来，还有一些所谓权威给市场以“风险”提示。其实，面对库存增减不必要大惊小怪，市场并没有变坏。
就住宅市场来看，通过综合考虑多重数据对市场的作用，我们会认识到多重因素促成市场出现了一种暂时平稳期，特别是住宅待售面积不过是40684万平米而已。看2015年乃至今后三年的市场，不妨摘录2014年住宅的一组统计数据如下：
住宅施工面积：515096万平方米，比上一年增长5.9%
；
新开工住宅面积：124877万平方米，比上一年增长-14.4%
；
住宅竣工面积：80868
万平方米，比上一年增长2.7%；
商品住宅销售面积105182万平方米，比上一年增长-9.1%
；
住宅待售面积不过是40684万平米；比上一年增长25.6%
；
以上数据说明什么？
1.说明一段时间的限购限贷政策，让供给压力下降，销售压力增加，同时待售面积的增长为逐步放开政策限制准备了条件。
2.说明供需结构性矛盾得到有效缓解，供需的交易量趋向平衡。这些数据告诉我们新一年市场将有已有库存与新增库存的存量房121552万平方米，这是已有的新一年的供给，如果预测2015年商品住宅销售面积保持在11亿平方米左右，这种供需数据的静态指标呈相对平衡状态。
3. 说明 2015年期末库存依然与2016年及以后2年的销售面积基本平衡或供略大于销。
如果将施工面积做动态分析，按照三年陆续竣工计算，今后每年将有17亿平方米住宅竣工。其中，影响价格变动的因素包括竣工面积中的自住型和保障性住房的竣工面积。
4.说明今后是否增减投资计划住宅新开工面积是预测数据的重要依据。通过投资强度、施工进度的控制，住宅新开工面积影响今后三年或更长一段时期的供需关系。2014年新开工住宅面积124877万平方米，虽然比上一年增长-14.4%
，并不会对2015年住宅市场产生影响。特别是中东部地区住宅投资的减少恰好与待售面积对冲，可降低市场风险。
5.如果从住宅的投资与销售地区状况看，东部地区趋向投资放缓，加大去库存的销售态势业已形成。如：2014年东中部住宅投资比上年分别增长8.5%和9.7%，住宅销售面积比上年分别增长-13.7%和-3.9%；而中西部地区的趋向更适合增加投资，增加供给以满足销售需求。2014年西部地区住宅投资比上一年增长10.3%，住宅销售面积比上年增长0.6%。这种地区市场的梯次变化，必然决定“去库存化”的差异和新增供给的地区差别。
自从“待售面积”纳入统计报告以来，商品住宅的供给、销售、库存的统计数据，更好的反映了市场的供求关系及运行趋向。相对准确的看到来年由待售面积和竣工面积数据组成的基本供给数据，从过去一年的销售面积数据可以推断来年预测销售面积指标，从以上基本的供需数据，我们预测到在没有市场之外因素的影响下，2015年供需市场是基本平衡的市场。如果加大刚需的政策支持2015年及以后3年内市场处在平衡阶段。
当我们理性分析市场以后，“去库存化”、“市场风险”论、市场崩盘论、市场暴涨论无疑都是从不同角度摸市场这头“大象”不同部位得出的微观结论。
应该说，统计角度讲，住宅市场进入供需平衡阶段，供给紧张的市况宣告结束。一种新的市场运行、市场交易方式必定成为市场的新特征。增供给、去库存、促销售等市场本该有的经营方式将多地区、多地域表现出来。
市场分析的方法也将由绝对看涨和绝对看风险的思维方式，转为理性看待“去库存化”和“市场风险”等问题。可以预测住宅市场短期、中期依然向好，特别是2015年必定成为“后调控期”市场向好的起始年！
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