楼市早已有了起伏波动

        多年以来，舆论界对房地产场市场的波动，都以房价为争论点。房价涨被认为房地产市场向上运行，房价跌被认为市场拐点。其实房价不代表市场波动，只反映市场发出转型信号。我认为楼市真正的起伏是从2010年开始，虽然房地产市场的起伏是市场的特例，但不能完全用商品市场、股票市场等等市场起伏进行类比。

       住房可以是商品也可以是福利品，住房可以进行交易但不可以流动，这一点又不像商品，在商品交易过程，商品房这个特殊商品流动的是货币和人口。放手让大宗货币额和人口充分流动，房价必然高涨。因此，商品房市场波动不是由地域经济、地域人口和区域自然经济规律决定，而是由货币经济规律、人口流动规律决定。

       货币经济规律、人口流动规律推动楼市阶梯型起伏变动。一线城市就业机会多，人员流动性大，货币对商品市场刺激性敏感，商品经济发达。货币及就业素质因素在短缺经济时期掣肘经济起飞，恰是城市经济积极发展的短板，一旦货币投放增多、人口人才流动加速必然刺激楼市迅速膨胀。就业人口增加、收入增加住房分层需求应运而生。

       当供需结构出现互为对应的时候，楼市才开始出现特有的“市场起伏”。 这就是房地产市场变动或“起伏”的特殊现象。

       商品市场由供不应求、供求平衡、供大于求决定了商品价格此起彼伏行情，但对商品房市场来说却有其特殊的起伏规律，即不是房价涨跌，也不是供需量的大小，更不是类比不同市场的起伏规律。而是通过货币市场规律、人口流动规律分析、房地产市场内部结构变化，看市场转换带来的市场起伏。因此以房价论证房地产市场行情的起伏一定是不准确的预测方法。

        我主张，区域性的房价不会大跌的主要原因，并非供需决定市场起伏。而是在市场规律、人口流动规律作用下，不同市场结构的转换决定了房地产市场起伏，而不是房价能全面反映的。

       人们关注的商品房价格价不跌，正是因为不同住房市场在轮番上涨，也就是说，过去的一花独放的商品房市场“雄起”只是房地产市场的“冰山一角”。二手房跟进以后，市场实现第一次平衡；例如2000年行情商品房市场为“伏”行情；2010年保障性住房市场“起”、二手房及新房两个市场相对“伏”；2013年以来，自住型商品房市场“起”，新房、保障性住房市场都“伏”了；如今二手房、保障性住房担纲市场的时候，租赁市场将会“起”......。如此市场起伏怎能被唱衰者看清？也不能用看涨看衰评述市场起伏真相。

       以上观察市场，必然能找出房价不跌的原因，也会找出唱衰楼市屡屡失败的原因。不能看清房地产市场“起伏”规律。通过预测房价论市场行情一定走眼，至于市场规律、人口流动规律对房地产市场的作用不论则明。

       当人们脸红脖子粗的辩论房价涨跌进而唱涨唱衰房地产市场行情的时候，其实，楼市早已进入了市场起伏或涨跌阶段。这种涨跌超出了人们依据房价论市场的低级预期，看房价论事是新因素加入市场运行的障眼而已。最重要的是参与特殊市场要有接地气的实践，有超越商品市场、股票市场等等市场起伏分析的思维定势，才能认清市场并驾驭市场。