看懂北京住宅市场再说房价涨落

    今年，房地产市场是转折年。转折年并不是拐点年。看统计数据，善于炒作房价的人认为房价在跌或认为“真正跌”。

    以北京的统计数据看：2014年7月北京新建商品住宅价格指数同比为104.9，环比为98.7；二手住宅价格指数同比102.4，环比99.2；这组关于商品房价格的指数告诉我们，商品房价格在涨而不是在跌，看来新房及二手房价环比双双微降，其实市场市况不然。

    真的跌了？否。

    只盯着房价的方式已经过时了。盯房价不如看市场，如今市场已经有了分化，特别是北京新房市场、二手房市场、保障性住房市场、自住型商品房市场的界限日趋明显，看统计的房价不足以断定房价究竟是上涨还是下跌，也不可能看到当前胶着的各路房产的价格走势。

    如果进一步看一线城市统计的房价环比在微降。但是看市场结构，房价还在涨。拿北京来说，过去十几年，核心区包括五环内的房价一直在上涨，确实形成高房价趋势，于是这些区域的市场最先成熟，房价也就相对到了“顶”；原来统计的房价等等指标对象，如新增房产上市量明显减少，这波核心城区新房的行情行将结束。特别是五环以内不再提供商品房土地（包括部分地区的写字楼用地的供给也停止了），起码说明，一是北京中心区域已经形成以二手房市场为主导的行情，一手房市场被“调控”或被消失；二是拉动住宅房价的动力被减弱，低端产业外迁、商业地产供给叫停，削弱了人们的一部分购买理由；三是公共设施投入转向京津冀一体化方向，北京郊区的公共设施越来越完善。总之，北京核心区二手房指标越来越重要，郊区新房价格的吸引力越来越强，有些区域无论一手房还是二手房的房价都会大涨。

    就北京市场看，市场实际是郊区房价不跌反涨。某区域高端楼盘2010年每平米2.4万元，今年3.5万元；自住型商品房2010年每平米1.35万元，今年1.8万元；即使保障性住房（拆迁）每平米1.1万元也远远高于几年之前的“价格”。由于商品房多年来的上涨，人们并没有关注其他“住房”因开发成本的上涨而增长。从社会成本角度看，土地楼面价格上涨，在商品房之外的“品种”并不显眼，但宏观上看商品房房价你会感觉在降。这种误区在于对变化了的市场缺乏全面认识，今日市场已不是五年前的市场，今天看房价难以反映市场的真正供需状况。

    因此，统计数据显示的指标已经不是原来意义的房价涨落的问题了，只看房价不看市场无异于瞎子摸象。市场结构已经变化，你再拿商品房（不含保障性住房）价格高低说事儿，已经难说清住宅市场了。

    关注我的朋友提醒我把观点明确一些。上述观点：房价不是跌了，只是上涨的方式变了，上涨的速度变缓了，虽然一线城市限购等措施还在发挥作用，但上涨的动力并没有消失。