商业、办公类项目管理需科学       

     商业、办公类项目是经济发展重要平台，特别是都市经济不可或缺的商业办公类用房供给，对于商业服务业、生产性服务业、科研孵化、新经济出现有着重要的经济意义。

    管理商业、办公类项目是一项复杂工作，试图出一个文件、制定若干规定就能“管住”交易“不出轨”是天真的。商业、办公类的需求非常复杂多样，应该说是“非标准”需求。很多楼盘不仅仅满足“大开间”整栋整层客商的传统需要，同样小户型、ＬＯＦＴ户型、独立使用的多功能户型的需求更加旺盛。多年的实践告诉我们：中小企业、科研人员、创业创新者更多倾向于购买酒店式公寓或公寓式酒店，适合区别民居的单元式、类住宅的办公用房。无疑市场的复杂性给商业、办公类项目开发、建设、销售及管理提出了新课题。

    在房地产调控的环境下，规范商业、办公类项目（含配套公建、非配套公建、综合楼等，下同）管理，引导购房人合理置业，宽松创业环境，保护其合法权益，是促进房地产市场健康发展重要内容。曾有文件规定“商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。”由此我们可以想象，这样的商业、办公类环境对于彻夜工作的科研人员、IT从业人员、网络工作者、信息工作者会备感不便。禁止设计难以满足快节奏创业创新类微型经济组织及人员的客观需求。

    如今，独立经济体的规模越来越小型化，创业者越来越要求有人性化的“工作室”，期望商业氛围“家庭化”。单元式或住宅套型式设计的商业、办公类非住宅类房产的需求得到“高端人员”的追捧也是市场的重要现象。因此，这种非住宅产品与住宅类产品的界限越来越不能从户型等技术层面划分，更多时候应从楼盘的外部环境建设、社会管控等方面加以区分。

    北京曾发布《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》目的是规范商业、办公类项目（含配套公建、非配套公建、综合楼等，下同）管理，保护购房人合法权益，促进房地产市场健康发展，实际是很难接地气的规则。最重要的缺陷就是对中小企业、公司，创业创新人员的“工作室”是个制约，发文的主要心态是怕商业、办公类项目成住宅、怕产权界限不固定，而不是从新经济、创业创新角度体察中小企业、科研人员、创业创新者的实际诉求出发，加以科学管理，缺乏从微型经济体在商业、办公类项目需求角度进行科学思考与论证。

    诚然，市场总有鱼目混珠的供需作梗于交易环节。比如，市场声称，可出售的根本不存在的或非法的“不限购”类40年住宅、50年住宅，就是迷惑真正需要居住而不是用作经营的需求者“上钩”的不道德营销。还比如与周边环境相适应的已建成的非住宅配套设施未经许可分割出售或“商改住”，这些扰乱市场秩序的活动，都是违规操作行为。这与是否有公共走廊、是否是公共卫生间式布局，是否采用单元式或住宅套型式设计无任何关联。更不能把是否有公共走廊、是否是公共卫生间式布局，是否采用单元式或住宅套型式设计作为住宅与非住宅的区别标准。

    在市场交易过程，商业、办公类项目管理与住宅管理的最大区别是对使用者制定完全不同的衡量标准和疏导路径。如拥有产权期间非住宅产权拥有者，对社会经济有税收贡献、有社会效益贡献以及有对公共事业的贡献，这些规则才是决定非住宅资源利用率区别居住类的产权标准。而不是什么是否有公共走廊、是否是公共卫生间式布局，是否采用单元式或住宅套型式设计作为住宅与非住宅的区别标准。 

    商业、办公类项目管理标准是购房人的预期标准，也是规则制定者的“先手棋”。缺乏规则的管理必定产生鱼目混珠的供需交易，必然有闲不住的手乱摸乱抓，让一部分有效需求及合理供给处于尴尬状态。本该生机勃勃的非住宅类市场要么“绞尽脑汁”顺从市场需求，要么遮遮掩掩“打擦边球”玩高技巧，要么冒失闯关赌博。究其原因，市场对商业、办公类项目的科学管理规则的“需求”太渴望了。

   对商业、办公类的复杂多样需求及各种各样非标准”需求迫切有综合部门的全方位开发建设营销的规则，市场决定非住宅类交易的规则与部门的扯皮相比更重要。