房市决定对需求限与不限

    有限购政策以来，限与不限的争论一直不断。我认为，决定对需求限与不限不取决任何人的主观，哪地方限、哪地方不限，什么时候限、什么地方不限、什么时候扩大限购范围、什么时候取消限购都应该由房地产市场决定。

    限购是市场交易过程必不可少的一种手段，限购政策出手无疑是维护市场秩序、恢复市场健康的必要手段。市场交易本身是一种公平的交易，“谁有钱谁先来”的规则本是公平的交易。但是，有钱买房做什么，对房地产市场供应目的、市场发展方向有很大影响，可以说在供不应求或品种单一的市况下，卖给谁？谁来买？决定了市场是否健康。一旦卖给谁、谁来买的问题得到解决，限购就失去存在的意义。

      目前，市场有无限购不是看房价，更不是看商品房的供应量，关键要看供应结构。有人认为市场低落时应该取消限购，这是片面看法。限购是调整市场运行方向的一种手段，限购的威力是阻止投机、投资等非有效需求，限制亢奋型的市场氛围蔓延。通过限购瓦解日益突出的投机投资者队伍，同时通过非市场手段调整住房供应结构和需求结构。

    从近几年部分市场来看，通过实施限购等多重手段，保障性住房供应市场、公租房市场正“弯道超车”形成与商品房市场互动的供需市场。在限购的市况下，即使非驴非马的“自住型商品房”也备受追捧，说明市场有了明显的结构变化。近年来，特别是一线城市的市场变化，商品房上市量与保障性住房、自住型商品房上市量之间已形成一定量的市场配置。这种决定限购所针对的市场已经有了结构性的质的变化。因此，市场这种随时随地的变化，限购政策也不是绝对的不可变化，市场有了变化，市场达到预期的区域限购也应微变。

    就一二三线城市来说，依然存在宏观市场的结构问题。地域不同、市场不同市场表现不同，限购不能一刀切，取消限购也不可能一挥而就。市场健康了限购才会失去存在的意义。与当年取消粮票、布票、购货券一样，随着供给量的增加，粮食市场、纺织市场、日用品市场的成熟，粮票、布票、购货券自然失去其功能。正像粮票、布票、购货券取消与供应量平衡有关，与粮食市场、纺织市场、日用品市场的涨价无关一样。限制与不限制取决于市场的成熟度，哪地方限、哪地方不限，什么时候限、什么地方不限由一二三线城市的不同市场决定。

    市场已经发生了变化，一些评论人士根据畸形发展的市场惯性，认为商品市场目前处在“下行”态势，更有人认为是供过于求。其实，由于结构性变化，此商品房非彼商品房，商品房的供应量趋于高端供给、趋于量减质增价涨态势。

    分化的市场加速市场管理及调控方法的改变。对高端市场来，“谁有钱谁先来”的规则尽情发挥作用的市场机会正在接近。就其他市场来说，拥有保障性住房或自住型商品房的业主，因未来有收入增加预期，他们还会进入商品房市场或二手房市场晋升为改善性需求，这种微观市场的变化也会使市场进一步决定限购政策强弱、去留。

    用限购等行政手段给市场注入新因素、制定新规则不失为一种重要手段。当畸形的房地产市场已经得到矫正并形成共识的时候，市场一定会给享受型住房者更多选择的权力。

    市场不是洪水猛兽，但也不是无堤防、无秩序的“黄泛区”。在一定的游戏规则下，发挥楼市的决定性作用才是有形之手与无形之手相握的最好方式。

    我认为，当前市场能决定放开高端市场限购的底线，能促使决策者制定新的交易规则。欠发达地区不限购，重点城镇化区域放松限购政策，区域之间的楼市放宽“限购”条件是可行的。让市场与经济发展相适应、与地区产业调整相吻合。紧盯市场，全面保证市场交易有序、公平、公开、健康。出现市场需求方式由单选变为多选，价格趋于稳定及复杂化的市况，这种格局既始于限购也会终于限购，这就是市场的力量。