楼市供需与价格关系推演

     楼市供需与价格有紧密的联动关系，同时还有人口流动、货币投放等外围补充刺激力。从简单的供需与价格相互作用入手，我们会认清市场行情的变动。假定以100个家庭住房需求用户做楼市的需求方，以一家开发商提供商品住房做对应，房价会以公平交易的结果公开昭告给市场未满足需求。剔除复杂楼市的其他因素，不妨推演一下交易过程：

      一.假定100户家庭处在无房状态，一家开发商只有提供5套住房上市的供给量。第一年由于市场处在起步阶段，开发商根据成本支出及获取利润预期，测算保本点为3000元/平方米，总需求方有10%急需购买住房，于是出现小范围的供、需失衡，开发商提价5000元/平方米售给5户人家。这时相对10户满足需求及未满足需求的客户来说，5000元/平方米交易价格是合理、公开、公平的价格，同时相对90%低敏感性无房人家来说，一部分人购房欲望被刺激；由于收入的不均衡，还有一部分低收入家庭产生市场焦虑，但望房兴叹又无法进入楼市。

     二.面对未满足需求，开发商在新的开发周期，继续提供5套上市交易住房，根据需求不断变动的特点，95家客户中急需住房而有能力进入市场客户的不断增加，5000元/平方米交易价格已不能满足5户以上用户需求，开发商会根据市场规律提高房价，暂时满足买得起房又急于购房的少数客户，最终以5500元/平方米价格交易成功。

    三.假定余下的90户需求量不变，在供需关系失衡状态下，需求方会出现购房恐慌。假定开发商提高建设速度加大资本投入量，提供10套的市场供给量；同时第二家开发商积极进入市场，提升供方实力也供应10套供给，只能满足被市场刺激的20户潜在需求量。90户需求量对应20套住房供给量，公平的解决办法就是“谁有钱谁先来”。市场规则作用下，20套住房供给，只能满足20户有条件有资格家庭获得交易权。因此，房价必然上涨。假定6000元/平方米成交，这时楼市上涨的行情已经确立，尚有70户住房需求难以满足。

    四.假如以每次每开发商提供10套住房供给能力为基数，以三年为建筑周期，20套住房供给难以满足70户需求量。因此，市场行情依然呈上升趋势。按照市场规律，原有交易行情将按照市场的惯性继续运转，潜在需求之间的竞买规律又刺激房价继续上涨以实现供给量与需求量的局部平衡。

       五.只有需求总量与供给总量实现平衡，房价才有可能稳定下来。也就是说当余下来的未满足需求通过市场或通过非市场方式获得住房时，市场才有可能进入供需平衡或供大于需的新行情阶段。

       六.在宏观经济环境下，由于地域经济的不平衡性，假定100户需求在外部环境的刺激下具有放大功能，那么这个因素一是市场的诱惑加大人口聚集，需求量将大于100户需求量；二是货币刺激强化了需求方的支付能力。即使出现供需平衡或供大于求的市况，除供求因素外，外部因素同样可以延缓房价下跌的时间或出现名义房价始终不跌的行情。

       七.楼市与资源市场、货币市场、公共服务市场具有互动关系。楼市畸形同样危及市场与市场之间的平衡，进而影响国民经济综合平衡，只有政策与市场出现失调、宏观经济出现风险才有可能引发楼市风波。

       八.楼市供需与价格关系推演可说明，供需量平衡是解决市场问题的核心，房价越高越说明供需之间量的失衡，说明人口流动、货币供给给市场造成供需方的亢奋与焦虑。无疑市场各方特别是非市场人士不断鞭及房价是幼稚的，只能引发未满足需求更亢奋、房价更快上涨以实现新的供需量平衡。

       市场伟大之处在于供需量的不稳定性和不断转换的特质，在尊重市场的情况下，没有什么人不通过加减供需量能达到抑制或刺激房价走向的目的。

       市场神奇之处在于供需之间的博弈产生公平公正的交易价格，同时让多数只关注价格的专家难以捉摸交易价格什么时间上涨什么时间下跌。

       市场顽强之处在于供应量、需求量、价格表现之间形成市场的“铁三角”，所有手段、预期、预测难以合乎市场的全部性格。