人口流动不止房价不会跌

    近几个月，有一些舆论开始忽悠房地产市场要崩盘的事儿，还煞有介事的把日本的房地产盛衰警示我们的楼事儿。其实，各区域的房地产市场有喜有忧，但是并不因为楼市要崩盘而喜忧。一方面，喜的是不限购区域的市场通过销售试图增加本地人口的聚集，忧的一些想通过微调限购政策增强与产业聚集相适应的楼市难以被批准，产业调整与人口流动之间不协调。   

    1.人口流动是楼市的重要支撑。看看楼市火爆的原因，很多都是“外来人口”拉动。北京发放最火爆的促销传单当属外阜开发项目；北京高房价项目“新北京人”也居多。有人想让城里人出去买低价房，有人要让城外人进来买高价房。房价怎么办？

    2.城镇化刺激呈楼市基本预期。人口聚集、产业聚集加速城市改造和产业转移。这种人口迁移、产业基地的“流动”，形成原有居住地与新居住地重新排列组合。老房子消失了，新房子多起来，口袋里的钱也就流动了。

    3.农村土地集约化提高了农业生产的效率，农业有效率、农民有收益，大量富余劳动力成为进军城市的“民工”。有了钱，根虽在乡下，吃住行却在城市，成为住房市场的“客户群”，提升城镇化率的“主力军”。

    4.人口与住房是房地产市场最大的供需关系。一线城市“人口爆炸”，二线城市人口吸纳，三线人口聚集，这种城镇化过程的定居人口“梯度现象”不断演化，决定了房地产市场的供给不足与需求不竭的最大市况。

    5.人们为追求最好的社会保障不断涌入城市，不断成为发达地区劳动大军。如今的人口流动根本动因已经不是为了“温饱”生活，为求得在大城市、省会城市、县城买一套有尊严的房子为养老、为结婚、为上学打拼，今天是打工仔，明天就是买房人。

    6.我国667个城市，以容纳最低人口100万为底线，足可以有很大的住房供给空间。房价上涨给人口爆炸城市的“挤出人口”创造了异地购房条件，房价不高的城市又为有序吸纳人口创造了可能，低房价的保障性住房为人口聚集、产业发展、城镇拓展创造了机遇。人口流动无疑是房价的根本支撑。

     我们和日本的房地产市场比拟，十分不科学。容纳有限的国土犹如一潭死水里生活的日本人口，怎么流动都不足以形成人口定居与流动互动互转的市场现象，也难以形成高中低房价的长长“市场链条”。人口流动是城镇化的动力，城镇化是房价不下跌的基础条件，人口流动一天不停止，房地产市场交易不会嘎然停止。今天市场主角是开发商，明天市场的主角是流动人口，城镇房地产市场今天的“洼地”明天就是高地，哪个城市有吸引力哪个城市的人口就会涌进，人口流动不止房地产市场交易不停房价就很难跌。

附：流动人口中脑力劳动者占四分之一（记者 方芳）

   记者从昨天召开的健康城市与“城市病”治理国际研讨会上获悉，北京人口增长从2011年开始放缓，流动人口在学历、职业分布等方面均有变化，其中脑力劳动者占25.6%，比2000年提高10%。

    2011年起人口增速下滑

    “2000年至2010年的10年间，北京是全国大中城市中人口增幅最大的地区，常住人口年均增长60.4万。”首都社会经济发展研究所副所长、研究员黄江松在研讨会上介绍。

    此次研讨会是由中国医药卫生事业发展基金会、北京市外国专家局、北京市健康促进工作委员会办公室、首都社会经济发展研究所、北京健康城市建设促进会和北京国际人才交流协会共同主办的。

    北京的人口增长在2010年达到一个峰值，当年常住人口增长为101.9万，超过百万。此后，北京常住人口增速下滑。2011年人口年增加量为56.7万人，这是自2006年以来北京常住人口增速首次放缓，2012年人口增量再降至50.7万人，2013年增量降至50万以下，为45.5万。

    流动人口达到近四成

    专家分析，新增人口中，流动人口占据较大比例。2000年至2012年这12年间，北京市流动人口总增量占常住人口总增量的73.4%。

    常住人口中，外来人口的比例升至近四成，常住外来人口的比重从2000年的18.8%提高到2012年的37.4%。即2000年时，北京市每5个常住人口中约有1名外地人；到2012年，每3个人中就有1人来自外地。

    新增人口主要分布在城市功能拓展区，北京城市功能拓展区包括朝阳、海淀、丰台、石景山四个区。2000年到2010年，城市功能拓展区新增人口316.5万，增速77%，人口增加最少的是首都功能核心区（东城区、西城区），新增人口4.8万，增速为2.3%。

    流动人口两成多不流动

    黄江松介绍，北京流动人口在流动性上呈现出“三二五”的特点，即三成强流动、两成不流动、五成弱流动。所谓“两成不流动”，是指全市有近160万流动人口在京居住时间超过5年，流动人口中近两成处于长期在京生活的“不流动”状态。

    截至2012年底，在京居住时间5年以上的流动人口占流动人口总量的26.0%，同比2010年上升5个百分点。同时，在京居住时间为5年至9年的占17.2%，居住10年以上的占6.8%。此外，居住在自购房屋内的流动人口达50余万人。

    从受教育的程度上看，常住流动人口中，大专及以上学历人口比例由2000年的10.8%迅速提升到24.4%。从职业构成上看，流动人口中脑力劳动者占25.6%，比2000年提高了10%。不过，在京外来从业人员的职业构成依然以“商业、服务业人员”为主体。

    与会专家透露，本市将通过了解特大城市人口增长的原因与规律，研讨特大城市发展活力与人口规模控制、特大城市外来人口服务与管理等问题，提出特大城市人口、功能疏解的措施。

         《北京日报》2014年05月16日 星期五 第五版 http://bjrb.bjd.com.cn/html/2014-05/16/content_179806.htm