货比三家的市况已经来临
无论大市场还是小市场人们能通过价格波动感觉市场行情,参与者根据价格起伏变动决定自己的供需行为。商品房市场形成以来,对行情的判断不乏振臂高呼的专家,而不变的滚滚市场大潮考量着参与市场交易、评论、决策者们。可谓:“滚滚长江东逝水,浪花淘尽英雄。是非成败转头空。青山依旧在,几度夕阳红。”有人看到5月国家统计局数据却错误判断市场已出现“下跌”趋势或“崩盘论”再度尘起。我认为,这是对数据的误读,真实的市场是:“货比三家”的行情已经来临。
5月国家统计局数据显示:今年1-5月份,全国商品房销售面积36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。若按照市场理论推断,销售面积同比下降价格一定会刺激市场价格上扬、存量房减少。而统计数据还显示:今年5月,全国70个大中城市中,有35个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比下降。70城市的平均降幅为0.15%,为近24个月以来的新低。
出现销售面积同比下降,新建商品住宅价格环比也下降,于是有人惊呼:“量价齐跌”的趋势已现。似乎给人感觉供给过剩,稍有市场实践和理论的头脑会觉得,这是误读。理由:
1.假定商品房供给形式单一,供不应求市况下,供应量无论增减价格都要上涨。
2.商品房供给形式多样时,形成供需分层对应交易市况,市场自我调节功能显现,“量价齐跌”成为行情的“假摔”,主要表现是环比而不是同比。
3.住房总供应量受调控影响出现结构性变化,改变了商品房供给就是住房供应总量的市况,“量价齐跌”只是商品房出现市场局部“转型”的暂时现象,即,市场对所有住房需求的市场供给转为向改善型住房需求转变。出现改善型购房的最佳购买期。
4.市场环境的变化引发市场行情的变化。2014年是部分城市预售规则悄然变化的“空隙”年,也是限贷、限购、降准、保障性住房供给、城镇化、农村土地改革等等多因素影响年,“温而稳”的政策促使市场出现运行过程的“间歇”。
5.地域经济及地区经济的不平衡性决定房价呈高低起伏的常态,平均价下跌不能说明市场是“供过于求”为特征的下跌趋势,只说明楼市进入“货比三家”的需求控制力增强时期。
6.通过调控政策,市场出现分化,行政矫正市场畸形的作用逐渐被需求控制力所代替,房价定价权的天平正向需求方倾斜。商品房市场通过降价正在寻求改善性供给与需求的平衡点。
7.市场出现不同的供给责任方,促使传统商品房市场发生质的变化。落实“市场的归市场,保障的归保障”同时,出现供给方“有形之手”与“无形之手”合力搭建的“自住型商品房”供给市场。当统计出现市场“量价齐跌”数据时,判断市场下跌的认识忽视了关在“笼子”里的保障性住房供给、自住型商品房供给不足及其价格几年来的变动趋势。
8.宏观上住宅供给同比保持一定的增量,综合房价出现“量增价稳”,是楼市健康的标志,是市场的大局。至于局部市场出现“量价齐跌”一定是结构性的、区域性的,是市场的主动反映,是微观问题,尤其已不是单一供应的商品房市场出现改善性需求的行情之前“量价齐跌”根本不是房地产市场的大趋势。
回想多年来购房人无选择的参与商品房竞买历程,房价成为众目睽睽的“野马”,畸形的市场、亢奋的市场参与者,不亚于当年股市初期的盛况。如今从品种看,保障性住房、自住型商品房、改善型商品房、豪宅、别墅甚至小产权房业已形成供应系统,从市场看,保障性住房市场、自住型商品房市场、高档住宅市场、小产权房市场已经完全“肢解”了“谁有钱谁先来”的单一而粗放的商品房市场,
在不改变传统的商品房统计方法时候,坐在“阁楼”分析商品房“量价齐跌”数据。得出市场悲观结论是不符合市场实际的误判。我认为,有利于购房者“货比三家”的行情刚刚出现,一个稳定行情才刚刚开始,而不是所谓“供过于求”的下跌行情,崩盘说更不靠谱。在城镇化过程,还有几亿人正在等待房地产市场提供有效供给,多元化的供给系统正在供需博弈中逐步完善,这个时候无论如何也不会有市场下跌的趋势。
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