货比三家的市况已经来临

    无论大市场还是小市场人们能通过价格波动感觉市场行情，参与者根据价格起伏变动决定自己的供需行为。商品房市场形成以来，对行情的判断不乏振臂高呼的专家，而不变的滚滚市场大潮考量着参与市场交易、评论、决策者们。可谓：“滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄。是非成败转头空。青山依旧在，几度夕阳红。”有人看到5月国家统计局数据却错误判断市场已出现“下跌”趋势或“崩盘论”再度尘起。我认为，这是对数据的误读，真实的市场是：“货比三家”的行情已经来临。

    5月国家统计局数据显示：今年1-5月份，全国商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。若按照市场理论推断，销售面积同比下降价格一定会刺激市场价格上扬、存量房减少。而统计数据还显示：今年5月，全国70个大中城市中，有35个城市的新建商品住宅（不含保障房）价格环比下降。70城市的平均降幅为0.15%，为近24个月以来的新低。

 出现销售面积同比下降，新建商品住宅价格环比也下降，于是有人惊呼：“量价齐跌”的趋势已现。似乎给人感觉供给过剩，稍有市场实践和理论的头脑会觉得，这是误读。理由：

 1.假定商品房供给形式单一，供不应求市况下，供应量无论增减价格都要上涨。

 2.商品房供给形式多样时，形成供需分层对应交易市况，市场自我调节功能显现，“量价齐跌”成为行情的“假摔”，主要表现是环比而不是同比。

 3.住房总供应量受调控影响出现结构性变化，改变了商品房供给就是住房供应总量的市况，“量价齐跌”只是商品房出现市场局部“转型”的暂时现象，即，市场对所有住房需求的市场供给转为向改善型住房需求转变。出现改善型购房的最佳购买期。

 4.市场环境的变化引发市场行情的变化。2014年是部分城市预售规则悄然变化的“空隙”年，也是限贷、限购、降准、保障性住房供给、城镇化、农村土地改革等等多因素影响年，“温而稳”的政策促使市场出现运行过程的“间歇”。

 5.地域经济及地区经济的不平衡性决定房价呈高低起伏的常态，平均价下跌不能说明市场是“供过于求”为特征的下跌趋势，只说明楼市进入“货比三家”的需求控制力增强时期。

 6.通过调控政策，市场出现分化，行政矫正市场畸形的作用逐渐被需求控制力所代替，房价定价权的天平正向需求方倾斜。商品房市场通过降价正在寻求改善性供给与需求的平衡点。

 7.市场出现不同的供给责任方，促使传统商品房市场发生质的变化。落实“市场的归市场，保障的归保障”同时，出现供给方“有形之手”与“无形之手”合力搭建的“自住型商品房”供给市场。当统计出现市场“量价齐跌”数据时，判断市场下跌的认识忽视了关在“笼子”里的保障性住房供给、自住型商品房供给不足及其价格几年来的变动趋势。

 8.宏观上住宅供给同比保持一定的增量，综合房价出现“量增价稳”，是楼市健康的标志，是市场的大局。至于局部市场出现“量价齐跌”一定是结构性的、区域性的，是市场的主动反映，是微观问题，尤其已不是单一供应的商品房市场出现改善性需求的行情之前“量价齐跌”根本不是房地产市场的大趋势。

 回想多年来购房人无选择的参与商品房竞买历程，房价成为众目睽睽的“野马”，畸形的市场、亢奋的市场参与者，不亚于当年股市初期的盛况。如今从品种看，保障性住房、自住型商品房、改善型商品房、豪宅、别墅甚至小产权房业已形成供应系统，从市场看，保障性住房市场、自住型商品房市场、高档住宅市场、小产权房市场已经完全“肢解”了“谁有钱谁先来”的单一而粗放的商品房市场，

 在不改变传统的商品房统计方法时候，坐在“阁楼”分析商品房“量价齐跌”数据。得出市场悲观结论是不符合市场实际的误判。我认为，有利于购房者“货比三家”的行情刚刚出现，一个稳定行情才刚刚开始，而不是所谓“供过于求”的下跌行情，崩盘说更不靠谱。在城镇化过程，还有几亿人正在等待房地产市场提供有效供给，多元化的供给系统正在供需博弈中逐步完善，这个时候无论如何也不会有市场下跌的趋势。