“国五条”政策出台一周年高房价已不重要

    今天是新“国五条”政策出台一周年，这一年来多数城市房价仍普遍上涨，于是许多人评论说，市场供求矛盾明显，未能取得预期的房价调控结果。我却认为，调控已经达到了预期目的。

     理由：

     1.商品住宅的房价虽然依然上涨，但是住宅市场交易内涵已经发生变化。商品住宅供应量与潜在购房者的对应关系发生变化。市场的购房群体被分化，潜在住房需求者也被调控措施分化。虽然房价依然上涨，但是行情正在“冲顶”，心理预期有了明显变化。

     2.保障性住房建设力度在加快，低价、低端型住房供给市场正在“弯道超车”。宏观看，一系列住房规则如限购、限贷、限价、有条件出让土地、房地产税、房产统一登记制度等政策措施，直接或间接影响着住宅交易行为。

     3.综合开发的模式得到城乡建设的管理者支持，土地招拍挂的条件发生了变化，多种房产的多种“房价”构成了市场新的表现，开发商的开发成本显性化，利润趋于稳定。因此，微观看市场既有高房价的表现，又有结构性的变化。

     4.从需求角度看，不同层次的住房需求者均能在“新国五条”措施中找出自己到哪里解决自己住房的信息，浇灭了人们对高房价的愤怒，住房供给市场畸形时期的中低收入者住房绝望心情得到有效纾解。

     5.从市场心态看，一年来，住宅市场的住房供给结构与多层次需求之间的对应关系越来越明显，市场心态趋于理性；综合市场的专项房地产供给明显与养老产业、旅游产业、实体经济等不同经济形态对接，开发商的投资趋于科学。

     以上房地产行业的变化，都源于对房地产业的调控政策，更是调控政策的“温火效应”所致。这些变化说明，“高房价”已经不是市场变化的第一信号了。特别是住宅商品房的“高房价”已经失去了畸形发展时期的市场供需引导作用。对房地产市场的影响力大大减弱。

      我认为，房地产政策的效力不在于眼前而在于长久。一项政策的出台不能被眼前的高房价行情所迷糊，房地产建设的周期与政策发挥作用的时间窗口是不同步的，健康的房地产市场重要表现形式是供需的科学对应，无论是高房价还是低房价都难以描述健康市场的全部行情。

     在住宅市场趋于理性、供需的市场结构出现一一对应的时候，看到多数城市的房价上涨，就认为新“国五条”楼市政策出台一年没有见效，进而认为调控失败是错误的观点。其实，对难以在市场得到商品住宅的多数购房者来说，因为新“国五条”的原因，住宅商品房的高价已经不重要了。