产业地产是实体经济的平台

    由房讯网FUNXUN、南丰智库CORC联合主办，北京天安科创置业有限公司、北京北大资源地产有限公司、北京金融街商务置业有限公司协办，2012第四届中国产业地产发展论坛于6月28日在北京富力万丽酒店隆重举行。

    产业中国推动力—汇聚300多位来自政府机构，国内外开发商，海内外投资商，园区业主，企业用户，房地产咨询机构以及其他配套服务商，共同探讨行业趋势，分享宝贵从业经验，从而为中国产业地产行业的完美转型及繁荣发展做出贡献。
    如何解读中央及地方政府对于土地、税收以及融资政策方向，现阶段产业地产对于开发商是"金矿"还是"贫矿"，如何实现产业及产业链的全面升级，怎样实现模式创新，打造一流园区将通过案例分析的形式进行讨论。

   论上专家学者做了精精彩发言：

   朱中一讲的题目是“积极引导产业地产的发展”，他说：产业地产的备受关注是两个原因，一个原因是因为我们国家伴随着产业的发展，产业地产要发展。另一个原因是住宅地产的调控，使得一些以城市住宅开发销售为主的也转向产业地产。

   朱中一表示：对产业地产来说确确实实面临着一个发展的机遇，因为随着产业结构的调整，随着一些产业的升级，再随着商业、服务业、旅游业的发展，都是国家支持的，产业地产确实迎来了一个发展的机遇。

    产业地产能不能从广义和狭义两个理解，广义的理解是非住宅地产以外的有关的产业都叫产业地产。包括旅游地产、商业地产、办公楼、教育地产、科技地产、文化地产、会展中心，甚至还包括将来的养生养老地产。狭义的产业地产就是把商业地产、旅游地产剔除出去，比如说工业地产、科技地产、产业园区等等，这两种解释不管怎么样都面临着发展的机遇，都面临着积极引导的问题。

    地产是产业发展的载体，怎么来协调发展，这是我们必须要考虑的一个问题。　第一，产业的发展是城镇化发展的基础，产业地产的发展应该与城镇化的发展相适应。第二，怎么样转型升级来提高产业的核心竞争力。第三，积极引导商业地产和旅游地产的发展。第四，还有一些是既属于住宅地产范畴又不属于，那就是老年地产。

   陈国强：在当前楼市面临严峻调控的背景之下，产业地产已经成为房地产行业以及区域经济当中一道风景。

   今天的产业地产和过去的产业园区到底有哪些差别，哪些特点，我观察有这么几个方面。

    一.我们今天讨论的产业地产和当初的工业地产有没有区别，区别在哪里。

    首先在投资运营主体上，过去各地各种形式、各种规模的产业园区的投资运营主体是地方政府或者地方背景的管委会，今天的产业地产多数是民营企业为主体，民营企业扮演了投资运营的主体。

    二.在运营的重点上，过去的工业园区、产业园区主要是侧重于招商引资，如何把产业引进来，今天的产业地产是产业为表、地产为里。

    第三是政策工具和政策手段上，现在主要是提供运营服务、配套服务，这个和过去显然有很大的差别。

   产业地产为什么近年来这样广受关注，这样快速复制、快速成长？背后有几点原因，主要基于几大机遇，首先是区域经济的发展机遇，对地方政府来说，无论是产业地产、产业园区对地方经济的贡献大家是有目共睹的，地方政府优先考虑的是如何刺激消费、对地方财政的贡献，往往一个成熟的开发区、一个成熟的产业地产项目，不仅可以解决当地的就业、增加税收、提升区域价值等等，而且还可以对周边的区域发挥比较明显的示范效益或者溢出效益，所以地方政府对产业地产的发展投入了非常高的热情。第二是行业自身升级发展的机遇，过去十多年，我们行业当中成长了很多有实力的企业，这些企业既具备了足够的资金能力、行业经验、社会资源以及资源整合能力，产业地产成为他们顺理成章的一个新的选择。第三是表现在当前的行业调控，为我们产业地产创造了一个新的机遇。调控之下，像养老地产、商业地产、旅游地产等等，刚才朱会长特别提到了这些，这些复合形态的地产因祸得福、受益匪浅，在这样的特定环境之下，自然吸引了更多的地产。

　　三，产业地产是不是一个新的奶酪，产业地产作为我们企业转型或者拓展企业自身战略空间的重要方向，在当前它既是规避调控、绕开土地招拍挂的有效方式，同时产业地产和住宅项目相比，我们分析了产业地产可以获得有别于常规地产项目的高额利润，这个利润点恐怕至少有五个方面，首先是城市基础设施开发所带来的利润点。第二是土地一级开发以及土地转让的收益，投资运营商可以自己来参与二级市场的投资开发，但是也可以保证一级开发的土地给其他企业参与。第三是房地产开发的销售利润。第四是后期管理运营的利润，和长期住宅项目相比，是很大的差别。还有一个最重要的就是土地的增值收益，过去住宅项目除了暴利，有很大一块是来自土地的收益，但是这一块奶酪对住宅项目来说，随着调控已经被政府拿走了，所以这一块未来会成为有别于常规住宅项目一个重要的利润增长点。

　　四，和住宅项目相比，产业地产的不同点表现在哪里？我想至少表现在这么几个方面。所谓产业地产是产业加地产两者的结合，是复合型的地产形式，所以地产是载体，产业才是核心。地产是表，产业是里。如果抱着过去住宅地产的思维、住宅地产的模式和手法去运作，恐怕等待我们的是一个失败的运营。第二，它是强调开发和经营并重，关键是要培育产业，保证园区的产业，有它生存发展的空间。第三，过去住宅地产、住宅项目强调速战速决，强调运动战或者强调阵地战，行业当中一些标杆企业，像万科、恒 大都在以高周转的模式快进快出，但是产业地产相比于住宅显然思维模式是持久战，因为持久战是消耗战，跟粤菜里边的煲汤一样，需要温火慢煮慢炖，这是跟住宅地产非常明显的差别。第四，产业地产强调企业和政府的合作，强调双赢、多赢，我们注意到像联邦地产，他们就把企业客户和地方政府作为投资运营产业地产的两大客户，所以产业地产追求的是多赢，特别是需要跟政府形成共赢关系。第五，产业地产更注重可持续的增长，更多的关注就业、税收以及区域价值的提升，这是和住宅相比很显然的差别。

　　五，住宅开发商转战产业地产，成功的关键在哪里？这恐怕是很多企业非常关心的。从上一年的比较可以知道，产业地产和常规的住宅地产，包括商业地产相比，显然更复杂，作为产业地产的运营商，需要更高超的资源整合能力，需要能够教育更大范围的企业招商，需要衔接好政府企业资源等等，这是很基本的要求。另外一个要素是需要做好产业和地产，这个加法如何来做，要实现过去住宅开发商向产业运营商的角度转变，从单纯的住宅开发商真正转型成为产业园区的综合运营商，如果这两条不具备，或者准备的不足、不充分，套入产业地产领域就充满风险。

　　六，什么样的企业能够真正吃上产业地产这块奶酪，或者能够分享产业地产的大餐？答案很明确，从我们已经看到的既有的这些成功案例企业身上可以找到答案，这里我们也可以向大家做点推荐，大家可能都了解，北京或者北京周围的一些例子，比如华夏信托基业参与运营的工业园区，从06年开始到现在，像联东从起步到今天也有十年的历史，像北京的总部基地模式等等，我们周围已经可以看到很多产业地产的成功运营案例。从这些产业地产的榜样身上，我们可以获得一些有经验的借鉴和运营的灵感。