楼市不适合炒作

——昌平再现排队购房热潮的思考

飞鹰

      五一小长假刚过，假日期间楼市舆论一度似乎热闹非凡。与其说是楼市热闹不如说是媒体热闹，开发商打折促销的招数频频曝光，出现什么“一吻抵万金”、“无理由退房”、“垫资购房”、“原价回收”、“买房送宝马奔弛”等等奇特的促销方式。引起我关注的是北京风景首推“购房保障计划”，116-135平米近60套臻品房源，活动当日几近售罄，有人把这个计划戏称为一种与客户签订 “对赌协议”的促销方式。现在看来不过是昙花一现而已。

    据说，开盘那天，昌平楼市因为北京风景开盘再现排队购房热潮。当朋友告诉我这条信息的时候，我想到了几个问题，难道是楼市开始火爆？刚需看到房价回归“合理价位”了？开发商与刚需都预感后市房价有上涨空间？

    笔者把几个楼盘3-4月的信息做了个归纳，发现北京风景的“对赌计划”还是很有底气的。

看这组数据：交易未开始市场伯仲已明。开发商精明之处在于这个“购房保障计划”打动了刚需冲动购房那根神经。

    北京风景不仅仅是个案，这个楼盘的火爆确实表明目前大批“刚需”或着说“潜在需求”正在注视“房价”，另一方面表明开发商在严厉的限购政策环境下，一改过去营销方式旨在吸引有效需求尽早入市。

    打破市场沉闷僵局往往是市场的操盘高手。当市场出现分化的关口，谁最先发声一定是市场火爆的发现者。今天昌平再现排队购房热潮，也许明天会引发郊区置业热；今天北京风景的开发商别出心裁搞个“购房保障计划”与刚需们“对赌”方式承诺出售的是“合理房价”，明天可能有更多开发商下“承诺书”保证自己的诚信。不管营销手段怎么变化，打破市场平衡的时候已经到来，不同以往的市场火爆可能已经开始。

    北京郊区的楼市已率先回应限购政策，开发商制定合理价位的营销计划是市场内在动力发力的先兆。毕竟限购政策只能规范和调控市场的运行方向，勾勒市场的轮廓，至于市场的持续健康发展最终还是需要供需双方达成市场共识。我始终认为只要市场有交易房价就是相对合理的，根据地域特点，根据开发商经营手法制定自己的营销策略是市场运行的正常现象。有人戏称北京风景项目给购房者的承诺是一种“对赌协议”。微观讲，多少透出开发商 “先让利后盈利”的一点点营销的“小聪明”。让利的结果加快回笼货币减少资金占用成本的同时也减少了“有钱”的刚需购房支出，这是一个双赢策略；由让利到回归出售房的“原价”过程，可以实现销售的均衡盈利，即吸引了最初客户眼球又保证了资金回笼和预期盈利，不能不说开发商做了一个聪明的“盈利买卖”。这可能就是在限购条件下，楼市魅力所在。我们也应该认识到楼市本该是大宗商品稳定交易的场所，是一种诚信的买卖活动，有了调控的这支达摩利克剑，预示市场缺失诚信的暴涨暴跌时代已经过去。

    北京风景项目告诉市场，一线城市的郊区或将成为房地产市场健康发展的示范区。在郊区，开发商疯狂的拿地冲动没了，投资投机购房的心态被化解了，这个市场关口只要开发商善待刚需，以合理价位回应市场的有效需求，市场平稳交易的共识会越来越多。促销手段固然重要，更重要的是市场定位，卖给谁比怎么买还重要。

    在限购不放松的市况下，成交量出现下滑是投资性需求和投机性需求受限制的结果，不是住宅市场冷淡是市场的平静，这是市场由失控到回归理性的必然过程。过去靠市场满足有效需求的一种供给方式被分解成商品房有效供给和保障性有效供给方式。目前，市场出现的“打折”或者低起点售房的模式只限于“新楼盘”，对新开盘的项目来说，把价位定得低一点是根据限购政策所规定“客户群”的一种营销方式，是正常的合理的市场反应，千万别被媒体炒作成市场大跌现象，新项目新的定价方式相对应新的刚性需求，别误读成什么“同比大跌”“以价换量”等等炒作的概念。

    我在2011年2月就判断市场“房市限购型的转型措施将从郊区开始”这种转型可不是开发商的项目一半高房价，现在另一半以大跌的房价卖给购房人。市场不傻，开发商不傻，购房人也不傻。解读北京风景等一批开发商新推出“低价楼盘”千万别解读成“以价换量”。目前的行情，是一种新的行情，新的定价策略，新的市场反应，这是市场完成平稳转型的信号。

   在房地产转型之际，昌平的楼市再现排队购房热潮是个好现象。这种热潮没有投资购房者，没有投机者参与购房，价格策划合理，可谓市场已转型风景这边独好。