微言简说调控楼市十大观点

     微博让网友有了表达概括性的观点的平台。在房地产调控政策的影响下，观点层出不尽，我对市场观察有几十年实战经历，对房地产业务多有操作感想。调控下的楼市现象有多种，看楼市要练就“不为浮云遮蔽眼”的免疫功能，无论买房还是卖房都有实际意义。我的微博观点汇总若干，以飨博友：

     1.很多人认为调控是为了打压房市，这是错误的理念。很多人认为调控就是抑制高房价，这也是天真的看法。国家调控房地产市场的决心不会动摇，房地产市场“减速”“换挡”让保障性住房“弯道超越”愈加明朗。

     2.当住宅开发遇到宏观调控，实体经济的扩张或升级为开发商提供了市场机遇。从这个角度讲，满足了生产经营者对非住宅类房产的需求，同样受益的是更广大的消费者。因此，开发和经营非住宅类商品房是更深远的惠民工程。

     3.房地产市场的转型已经出现，保障性住房供给对象是定向的，商品住宅供给对象也通过调控进行定向设定，国民经济增长又呈稳定增长态势，房价失去大涨或大跌的理由，即使再有什么政策也不会引发全国性的降价潮。

    4.“限购”成果与“保障房”建设情况、二手房交易实况将综合反映2010年以后房地产市场变化的新情况，“限购”和“保障房”将取代高房价成为2011年以来的热点词，也是影响市场的新因素。

    5.新市场、新环境、新的调整后的供需关系、新的定价思维使得此楼市非同以前的楼市。看市场，同比也好、环比也好，如果扣除新因素还原市场面貌，更有利于培养公平交易环境而不是跑到市场拉偏架。众所周知，当我们谈到CPI的时候还要扣除物价上涨因素，还原真实物价上涨指数呢。房价变动应该考虑新因素，否则上涨下降都会有水分。

    6.市场交易的内涵和环境与调控之前相比发生巨大变化，在这方面可以比较市场异同。但是进行价格同比没有意义，统计的前提条件发生巨大变化同比失去了实用和判断市场的意义，同比的结果只能当故事讲，或者学者写报告蒙人玩儿。

   7.刚需们如果不适应以住宅市场交易的办法解决自身住房问题，如果不能够用理财和长远的目光来购房，如果不争取金融支持，那么相对自己的钱袋来说，什么时候的房价都高。当刚需成为市场主体的时候，当开发商意识到需要转变过去的营销方式的时候。一个新市场的特点通过合理价位表现出来。绝不是用房价的同比或环比把变化之前的市场与变换之后的市场对比来昭示住宅市场的交易内涵的。

   8.保障性住房不过是相对高房价而言的一组供需关系，一种制度安排，也许是一种利益再分配的手段，与商品房是不同范畴。应该说，保障性住房的居住标准很难拿捏，但保障性住房平衡高房价的功能和目的明显。用双轨的办法来“经营城市”或平衡利益，房价上涨、成本增加由市场定，市场稳定或房价回落由政府定。市场之手和调控之手握在一起寻找利益平衡点。从这个角度讲，市场是有运动方向而没有绝对的自由交易的市场。

  9.限购是政策框架，微调是稳定刚需的良药。楼市不用打压，增加有效供给足矣！楼市不用救，稳定刚需并满足刚需足矣！

 10.流动性过剩就得有个资金池子，防止冲击，无疑房地产是这个池子之一。土地收入是社会财富蓄水池。空置房产是楼市的蓄水池。按揭是银行在货币市场上的财富的蓄水池。增加住房供给就是加快水池筑坝工程。

     总之，市场是老师，面对市场，准确认识市场，才会准确判断市场未来。拨开市场云雾，不论购房人、开发商还是市场关注者都能在市场运动中受益。