改善型需求也是楼市的合理需求

     住房的市场需求是房地产市场的永恒需求，只要有用市场的手段解决老百姓住房问题就会有投资性需求、投机性需求、刚性需求、改善性需求。市场的实践告诉我们，通过市场解决什么样的需求不取决住房供给，取决市场交易规则。

    应该说刚性需求与有效供给之间的交易是市场核心问题。在限购政策的环境下，原有“谁有钱谁先来”的市场规则已经转为优先满足“刚性需求”的市场新规则。虽然改善型需求成新“夹心层”，但是改善型需求是活跃市场重要因素，也是老百姓生活进步的合理需求。

    改善型需求是重要的合理需求，既是经济问题，也是市场问题。在成熟市场，改善型需求是重要的不可忽视需求，现阶段重视刚性需求忽略或限制改善型需求的合理诉求无疑还不是“心理健康”的对策。

    改善型需求与刚性需求是不同需求，但相对投资和投机需求都是合理需求。刚性需求群体是“无房想有房”的需求群体，刚性需求与保障性住房供给、二手房市场供给及经济适用房、普通商品房市场相关；改善型需求群体是“小房换大房”、“旧房换新房”、“普通房换豪宅”的群体，随着人民富裕、经济发展改善型需求将成为市场的主导需求。

    围绕刚需进行楼市微调虽然是当务之急，但不足以让楼市活跃也不足以保障市场健康。在满足刚性需求的同时给改善型需求留出顺畅进入交易市场的“绿色通道'，同样是对房地产市场的有益呵护。

    一批拥有住房的潜在需求者，由于有“小房换大房”、“旧房换新房”、“普通房换豪宅”的生活需求，工作变动、就学、就业、养老、休闲、分居、结婚、再婚等等多种因素影响下，要把原有首套房转卖重新进入首套房购买市场或进行二套房以上的置业，这种需求无疑也是市场的合理需求。

    改善型需求是老百姓生活进步的合理需求，这种需求有别于投资或投机需求。鼓励“刚需”的同时呵护“改善型需求”对于增加住房供给，解决住房多样需求有极大的市场意义。

    限购不仅仅为刚需开辟了“绿色通道”，还要为改善性需求提供顺畅交易的平台。满足住房的合理需求、增加市场的有效供给，在如此的市场规则下，房地产市场交易的结果才会有“合理房价”的市场信号。空喊打压房价、片面鼓励刚需忽略改善型需求同样不利于市场健康发展。

    面对诸多的住房需求，厘清市场规则“不畏浮云遮蔽眼”是房地产市场的福音。