成熟地区楼市已成市场走势的风向标

    综合分析并判断市场得出市场走势的依据是交易主体。什么样的市场交易主体必定能描述该市场走势及其运营特点。随着限购政策逐步发生效力，市场交易主体发生巨变，房地产市场的特点和走势都发生了变化。当前、一线城市成熟的市场特征，在一些地域已经形成，比如北京四环之内的楼市特征已经具备决定市场走势的标志性楼市特征。

    标志性楼市对于观察市场价值中枢，理解未来市场变动规律及市场走势有重要意义。我过去多篇博文坚持的观点就是房价涨落不足以描述市场主要问题，房价不过是“皮毛”和“过去时”。一个多对多的供需交易交易的“全景图”的形成，即使还是市场的“小气候”足可以据此判断市场的大致行情。以北京为例，四环之内的房价因新开盘的楼盘减少及限购措施实施而显现楼市的真实行情。因此，四环之内住宅市场的变动足以成为北京乃至一线城市市场行情的风向标。

    以限购政策、资金信贷政策、招拍挂政策、土地出让金影响因素、房地产税费政策来解释成熟市场的行情可能越来越不准。一定范围内的成熟市场自身交易功能的特性正在恢复，由于新开发楼盘对楼市影响力逐渐减弱，市场又消化掉因限购、投资、投机等非正常的不利影响因素，因此，“多对多”的交易方式及有效需求或将左右该地域住宅市场的行情。客观的基础上分析和看待住宅市场的基本因素，不难看出今后市场的走势已经有了平稳运行的基础。

    目前，住宅市场的走势正走出尴尬的十字路口。走出十字路口的决定性因素一是决策明朗化，二是刚需购房环境趋于稳定，这是我们判断市场走势源头性根据。根据这个根本因素，我们可以把没有新房上市或新房上因素弱化的区域称作成熟市场，把保障性住房、商品住宅、小产权房占主导的区域称做活跃或即将活跃的市场。

    成熟市场如北京四环以内的行情对住宅市场的影响大体以下几点有影响力的因素：

    1.中心城的住宅交易行情及其走势具有标杆作用，成为新的市场环境下的市场“晴雨表”。

    2.随着对住宅市场供需两个方向的投资强度的减弱及住宅投资方向的变化，中心城市的房价变动因素中投资增量因素失去动力源，房价正在围绕有效供给和需求寻找真正的“价值中枢”。

    3.符合条件的异地人口（就学、就业人口）进入城市中心区激活租赁市场行情，同时多对多的住宅交易新行情在新的市场环境下通过博弈形成，二手房市场活跃趋势将显现。

    4.随着实体经济的复苏或启动，实体经济活跃的地区的住宅市场行情的支撑因素更加夯实。房地产市场作为实体经济重要的平台作用更加突出，

    5.房地产的投资依然强势，需求端的投资投机势头被遏制以后，住宅供给端的投资还处在高峰期，主要表现在保障性住房的投资增加，这种投资方向及目的改变影响楼市同时保障了住房后续的供给。保障性住房用地指标是相对数，政府要求保障性住房占住宅用地的50%以上，而商品房用地缩量预示着保障性住房出现两种用地结果，一是同比缩量而保障性住房占全部用地比重不变，二是商品房用地缩量而原有保障新住房用地指标不变，保障性住房用地占比加大。两种土地供给方式和供给量的变化既影响市场的供需关系，又影响市场的房价。

    6.征收房地产税的预期也能改变租赁市场的预期。如果对公租房施行税费减免，处在自由状态的私租市场稀释税费的过程也是对现有租赁市场行情的一种改变。特别是对持有多余房产者有重要影响，影响租赁市场租金价格的同时又催动二手房市场供给量的增加。

    有认购资格者是当前及今后一个时期市场的主导。从有效需求的购房动机来说，购房的标准不是价格而是地域的重要程度以及购买的能力。购房者在成熟地区购房，若把“升值空间”作为购买行为的依据往往会失去购买时机，也会失去或延长安居的梦想时间。据2012年北京春季房展会一些专家的观察，参观总人流量达到14.58万人次，较去年秋展增长约11.5%，说明一种新的行情正在孕育之中。虽然一季度住宅销售有所增多，但是增多的原因不是中心城市房价大跌带来的，而是有序的市场环境被刚性需求逐渐接受，并通过博弈接受中心城市“多对多”的行情从而稳定了房价，这是市场的事实。

    如果说没有投机、投资和新楼盘因素影响的楼市行情是“楼市风向标”，那么北京四环或者五环以内的行情就是北京楼市行情的风向标。北上广深等一线城市住宅市场的行情又是全国城市化的风向标，同时也是资源配置、收入差距、社会发展水平的“晴雨表”。这种梯形市场行情的现象，是经济发展不平衡造成的，也是中国楼市与经济发展相适应的结果。1995年以前这种市场特征或者说是经济新现象是难以想象的，这就是发展房地产市场的基本“功劳”之一，这种“大气候”组成中国的特有实践，那些把西方的特有“经验”指导或者评价中国的楼市，无论用什么“房价收入比”、什么“市场规律”到难以解释中国楼市的风向。

     房地产市场高速发展的结果除市场畸形、供给单一、高房价等不利因素外，最可取的是中国楼市有了自己运行规律的行情，特别是有了中国楼市行情的“风向标”。随着中心城市住宅市场的环境转好，特别是“多对多”市场行情的出现，标志着决定中国楼市走势的风向标已经形成。随着限购等政策明朗化及刚需购房环境趋于稳定，一条脉路清晰的市场走势路线图让更多人越来越明确看清住宅市场未来走势。 

     成熟市场的行情告诉我们，房地产市场还在分化，十年以前没有的成熟市场现在有了，市场的方向已经或正在确定，有了市场的风向标正在发育的市场孕育着发展的方向和发展后劲，所有房地产市场的形成发展都以成熟市场的行情为“风向标”这应该是一条市场规律。

     有成熟的市场才有市场的细分。按照市场的参与对象划分，房地产市场分为成熟市场、活跃市场、非成熟市场。按照地域分为一线、二线、三线城市及乡镇的市场；按照性质分住宅市场、非住宅市场、公益地产市场；按照效果分为经济类地产市场、消费类地产市场、福利类或公益类地产市场；按照经济社会活动方式分为商业地产、产业地产、科技地产、养老地产、旅游地产、住宅地产。无论市场的怎样分化都以成熟市场的形成为基础的。     

     活跃市场、非成熟市场以成熟市场为风向标，二线、三线城市及乡镇的市场以一线城市行情为标杆；非住宅市场、公益地产市场以住宅市场为基础，经济类地产市场、福利类或公益类地产市场围绕消费类地产市场展开，商业地产、产业地产、科技地产、养老地产、旅游地产促成住宅地产的完善。这应该是中国房地产未来发展的路线图或风向标。