万科首季经营成果“下降”是好兆头

               ——万科首季销售额六年来首降的市场启示

     日前，万科公布了今年一至三月的经营结果。应该说解读“龙头”企业的典型数据，可以看出房地产市场发出的有意义的诸多积极信号。

万科公布的数据从另一角度显示，其首季经营成果下降属市场正常反映。单看数据一个“降”字足可以看出市场的变化及开发商经营的节奏。反映万科对市场判断的基本脉络，证明万科经营的重点及应对措施得法。

     一是今年1至3月实现销售金额310．7亿元，同比下降12．5% 。这种下降是万科收储土地的节奏决定的。据报道，万科2008年10月到2009年4月出现拿地低潮，看起来有点“傻”，根据房地产由开发到销售的周期规律，没有土地可开发就等于开发商“失血”。但是稳定增长的数据说明万科是赢家，就万科一季度指标来看，自2007年连续5年第一季度连续增长，该企业已经消化掉多年的存量房产和地产。在最严厉的调控政策生效的时候，万科销售也同步下降，恰恰说明万科的精明。

    二是今年1至3月，万科累计实现销售面积300．9万平方米，与2011年一季度的303．8万平方米减少2.9万平方米。而其中，3月实现销售面积109．9万平方米，环比上升52．6%，同比上升31．6%，销售金额115．2亿元，环比上升56．9%，同比上升23．5%。说明市场的春天属于万科等“航母型”的有眼光的开发商毋庸置疑。许多开发商在政策调控压力面前“跑路”的时候，万科销售面积不减，万科的经营策略悄悄发生变化，即说明新房的价格不再逆市场上涨，又说明万科的交易价格符合有效需求的“合理价位”，虽然没有公布万科销售的“平均价”，但可以知道完成销售的价格是剔除“炒作”因素的合理的交易价格。       

    三是万科3月销售的产品中，144平方米以下中小户型普通住房占比已超过90%，比2011年全年的88%提高了2个百分点。应该说，这种增长是没“水分”的增长或者说是合理的恢复性的增长，是购房者由多元状态到以首套房及有效需求者为主体平稳变化的结果，这种成功“转身”是完成房地产结构性调整的重要信号。

   万科首季经营成果下降给我们的市场启示是，万科的经营因限购等政策而受益，首季销售额六年来首降是一种健康调整的结果。随着限购、限贷政策微调及完善，相信万科的经营会通过向二三线城市而逐渐走出“低谷”。我们不仅要看整体销售下降的“大势”，还要看总体数据之内的“上涨因素”；万科的经营希望恰恰是上涨业务中的“上涨”环节。

    万科首季经营成果下降从另一个角度启示我们，限购对大型专业开发商没有多大的影响。如果看万科销售金额、销售面积下降指标就认为市场已经冷淡为时尚早。万科的数据告诉我们市场行情并没有“地震”，虽然销售额有所下降，但是销售面积与去年同期持平说明市场交易的强度没有减弱。

    万科的经营结果还告诉我们，今年的楼市行情是在没有投资投机需求参与下展开的。万科的销售一是挤掉“水分”的销售，二是以自住型购房者为主要销售对象的销售，三是万科的经营节凑与市场环境相吻合，四是万科144平方米以下中小户型普通住房销售适销对路。普通住房销售迅速增长的事实证明，市场基本完成供给结构的优化。可以预见，万科已经走出政策影响的市场低谷，随着首套购房按揭贷款额度紧张的情况有所缓解，为今后首次购房需求的释放提供了条件，整体房地产市场的供给趋于合理，市场行情趋于稳定。万科的经营结果是房地产市场的缩影，市场运行结果会进一步告诉社会房地产开发行业没有人们想象的那么“糟糕”。

    万科首季经营成果下降给我们最大的市场启示是，今年政府调控将为有效需求提供了前所未有的市场环境，为开发商提供了干净的市场环境，这种效果正逐步显现。市场运行的结果将给政府、开发商、首套购房者及有效住房需求者满意的答卷，各方的市场预期及市场共识正趋于一致，这是个好兆头。

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