2012年房地产市场将通过分化走向转型
房地产市场近三年来,可谓跌宕起伏。而在起起伏伏、跌跌涨涨的市场变化中,房地产业逐渐走上了稳定的道路。2012年,有人预测房地产是转型之年,我说,2012年,房地产市场是分化与转型年。
一.回顾市场变动
回顾一下五年来房地产市场的走势,我的连续预测符合市场变动实际。如曾预测07年房市概括为“热”;08年概括为“闹”;09年概括为“温”被市场验证。近两年,我的预测依然与市场相符,如预测2010年是“平稳换挡”年、预测2011年房地产为新的启程年,是市场“平稳与分化”年。
每年的市场不是孤立变动的,年年有关联,前一年为后一年奠定变化的基础。如果用数据表述历年市场特征是一条变动的曲线;如果用文字描述,五年来,房地产市场走过了住宅一花独秀,房价逐年上涨,市场表现为“过热——遇冷——温暖——换挡——稳定”这样一个过程。
年初对2011年房地产市场的预测,我的描述是:2011年楼市是平稳分化年。供应量大幅增加,房价分类统计稳定了市场稳定预期,高房价住宅依然存在并有涨幅,中低价位住房增多,“平均房价”平稳。房价涨幅超过5%,商品房供给量较去年略有增长,保障性住房供给量增30%左右,供需矛盾趋缓。房地产政策导向重点开始向保民生方向变化。
2011年房地产有关数据还没公布,走势已经明了。市场已经稳定,分化初见端倪,2011年市场不热给市场“定位”很热,房地产界最醒目的声音是给分化的房地产市场“起名字”。2011年房地产细分为:
1.按行业有住宅地产、工业地产、产业地产、商业地产、金融地产、旅游地产;
2.按功能有科技地产、养老地产、度假地产、公益地产、民生地产。
3.住宅市场的分化已经形成.分为豪宅市场、普通商品房市场、保障型住房市场、普通商品房租赁市场、公租房市场、拆迁改造市场。
2011年,眼花缭乱的名字预示着2012年房地产市场以“分化”为显著特征。
二.预测未来市场特征
2012年的房地产市场虽然有不确定性的因素,但是根据2011年的实况可以预测2012年的市场特征是:分化与转型年,2013年的房地产市场在2012年预测的基础上,其特征是:转型与增长。
2012年房地产市场不再是住宅市场一枝独秀,通过市场分化为市场转型创造条件。
2012年的房地产市场将由2011年市场稳定的基础上,完成市场供求关系的进一步分化,市场结构上的进一步完善,为2013年房地产市场的转型和发展提供支撑条件。
2012年,完成分化的住宅市场将实现转型。区域市场之间住宅的房价有的微升有的微降,形成结构性调整和市场自动平衡的市况,市场大局稳定。全国性统计房价的“平均价”滞涨,市场供给总量增加,开发面积继续增加。商品住宅市场被分化成豪宅市场、商品房市场、保障性住房市场、公益性租赁市场、农村土地上的公租房市场等多渠道供给的市场。
2012年房地产市场的转型特征是各类细分化的专业市场启动,房地产商由领跑市场的主力转为振兴实体经济的推手。各专业市场进一步分化,开启大规模经营模式的探索之路。
三.稳定高于一切
实践证明,房地产市场稳定人心稳定,房地产市场完善经济结构则平衡。房地产市场的指标是宏观经济的先行指标。房地产市场是实体经济赖以生存和发展的平台,市场交易的方式虽然千姿百态,但是实现人民安康、经济增长、社会稳定的市场目标是一致的。
2011年房地产市场是稳定的市场,2012年房地产业将在稳定的基础上完成从分化走向转型的历史使命。
附:近年来我的关于市场看法的文章:
房价大幅下跌不是市场共识
2011-10-24
郊区房价趋向合理是好事
2011-09-05
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