2012年房地产市场将通过分化走向转型
房地产市场近三年来，可谓跌宕起伏。而在起起伏伏、跌跌涨涨的市场变化中，房地产业逐渐走上了稳定的道路。2012年，有人预测房地产是转型之年，我说，2012年，房地产市场是分化与转型年。
一.回顾市场变动
回顾一下五年来房地产市场的走势，我的连续预测符合市场变动实际。如曾预测07年房市概括为“热”；08年概括为“闹”；09年概括为“温”被市场验证。近两年，我的预测依然与市场相符，如预测2010年是“平稳换挡”年、预测2011年房地产为新的启程年，是市场“平稳与分化”年。
每年的市场不是孤立变动的，年年有关联，前一年为后一年奠定变化的基础。如果用数据表述历年市场特征是一条变动的曲线；如果用文字描述，五年来，房地产市场走过了住宅一花独秀，房价逐年上涨，市场表现为“过热——遇冷——温暖——换挡——稳定”这样一个过程。
年初对2011年房地产市场的预测，我的描述是：2011年楼市是平稳分化年。供应量大幅增加，房价分类统计稳定了市场稳定预期，高房价住宅依然存在并有涨幅，中低价位住房增多，“平均房价”平稳。房价涨幅超过5%，商品房供给量较去年略有增长，保障性住房供给量增30%左右，供需矛盾趋缓。房地产政策导向重点开始向保民生方向变化。
2011年房地产有关数据还没公布，走势已经明了。市场已经稳定，分化初见端倪，2011年市场不热给市场“定位”很热，房地产界最醒目的声音是给分化的房地产市场“起名字”。2011年房地产细分为：
1.按行业有住宅地产、工业地产、产业地产、商业地产、金融地产、旅游地产；
2.按功能有科技地产、养老地产、度假地产、公益地产、民生地产。
3.住宅市场的分化已经形成.分为豪宅市场、普通商品房市场、保障型住房市场、普通商品房租赁市场、公租房市场、拆迁改造市场。
2011年，眼花缭乱的名字预示着2012年房地产市场以“分化”为显著特征。
二.预测未来市场特征
2012年的房地产市场虽然有不确定性的因素，但是根据2011年的实况可以预测2012年的市场特征是：分化与转型年，2013年的房地产市场在2012年预测的基础上，其特征是：转型与增长。
2012年房地产市场不再是住宅市场一枝独秀，通过市场分化为市场转型创造条件。
2012年的房地产市场将由2011年市场稳定的基础上，完成市场供求关系的进一步分化，市场结构上的进一步完善，为2013年房地产市场的转型和发展提供支撑条件。
2012年，完成分化的住宅市场将实现转型。区域市场之间住宅的房价有的微升有的微降，形成结构性调整和市场自动平衡的市况，市场大局稳定。全国性统计房价的“平均价”滞涨，市场供给总量增加，开发面积继续增加。商品住宅市场被分化成豪宅市场、商品房市场、保障性住房市场、公益性租赁市场、农村土地上的公租房市场等多渠道供给的市场。
2012年房地产市场的转型特征是各类细分化的专业市场启动，房地产商由领跑市场的主力转为振兴实体经济的推手。各专业市场进一步分化，开启大规模经营模式的探索之路。
三.稳定高于一切
实践证明，房地产市场稳定人心稳定，房地产市场完善经济结构则平衡。房地产市场的指标是宏观经济的先行指标。房地产市场是实体经济赖以生存和发展的平台，市场交易的方式虽然千姿百态，但是实现人民安康、经济增长、社会稳定的市场目标是一致的。
2011年房地产市场是稳定的市场，2012年房地产业将在稳定的基础上完成从分化走向转型的历史使命。
附：近年来我的关于市场看法的文章：
房价大幅下跌不是市场共识
2011-10-24
郊区房价趋向合理是好事
2011-09-05
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