房地产市场的展望与回顾

几年来我对房地产市场的连续判断是： 2010年“平稳换档”;2011年"平稳运行";2012年"平稳转向",也可以说是“四个稳”。2013年我判断：房地产市场依然以稳的走姿为特征，是“市场平稳转型”之年。如果用温度来形容楼市，2010年以来，虽经风雨，但无“地震”；虽寒风阵阵，但无霜降；虽有调控，但无暴跌；房地产市场始终在调控的环境下保持自己的稳健走姿。2013年房地产业将向满足有效需求和为实体经济助力的方向发展。

一.2012年房地产市场不冷不热很“适宜”

（一）从数据看2012年市场的气候

据国家统计局公布的数据，2012年GDP增长7.8%；虽然没有明确公布“平均房价”上涨的数据，但是以下数据也能看出房地产市场的繁荣与房价微幅上涨的态势：

1.居住类价格上涨2.1%；

2.全年固定资产投资（不含农户）364835亿元，比上年名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比上年回落3.4个百分点。其中，国有及国有控股投资123694亿元，增长14.7%；民间投资223982亿元，增长24.8%，占全部投资的比重为61.4%从另一侧面反映了房价的上涨。马建堂披露，中国城镇化率比上年提高了1.3个百分点。

3.全年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比上年回落11.9个百分点；其中住宅投资增长11.4%，回落18.9个百分点。房屋新开工面积177334万平方米，比上年下降7.3%；其中住宅新开工面积下降11.2%。

4.全国商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点；其中住宅销售面积增长2.0%，回落1.4个百分点。

5.全国商品房销售额64456亿元，增长10.0%，增速比上年回落1.1个百分点；其中住宅销售额增长10.9%，加快1.7个百分点。

6.全年房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%。

7.全国商品房待售面积36460万平方米，增长27.0%，增速比上年回落6.1个百分点。全年房地产开发企业本年到位资金96538亿元，增长12.7%，增速比上年回落4.8个百分点。其中，国内贷款增长13.2%，自筹资金增长11.7%，利用外资下降48.8%，其他资金增长14.7%。

这些宏观数据告诉我们，房地产业的发展很好。开发投资、商品房销售面积、商品房销售额在增长，其中销售面积一位数微幅增长，而销售额两位数增长，说明房价微涨和2011年资金的回笼两个因素都比预期要好。

这些宏观数据还告诉我们，2013年还有36460万平方米商品房待售面积，这个存量相当于2012年4个月的平均销售面积，也是今年市场的储备库存，这种数量状态是一种市场运行的基础数，而开发企业土地购置面积比上年下降19.5%又与待售面积对冲，与住宅投资增长11.4%的供给形势相适应，足可以保证2013年房价不会暴涨的同时保持住房市场供需关系的平衡。

（二）从市场实况感悟2012年的温度

2012年保障性住房进入交房期，为市场供给不断的注入正能量。中低收入住房需求成为2012年房地产市场的重要的“有效需求”。以民生为导向的住宅建设、开发、经营，无疑矫正了房地产市场畸形发展的局面。

2012年注定是房地产市场与金融市场稳定的一年。看看销售面积、销售额你会感觉房价涨落已经不是判断趋势的主要指标了。重要原因是以商品房为主，保障性住房为辅的“双轨”交易体系稳定了楼市。

2012年有太多的难忘，这一年年初我预测：“2012年房地产业将在稳定的基础上完成从分化走向转型的历史使命。区域市场之间住宅的房价有的微升有的微降，形成结构性调整和市场自动平衡的市况，市场大局稳定。全国性统计房价的“平均价”滞涨，市场供给总量增加，开发面积继续增加。”，现在一算账感觉年初预测与公布的数据大体相当。

二.2013年的市场温度受“天蓝、气爽”的影响为舒适度最好之年

预计2013年是推进城镇化之年.在针对2020年全面建成小康社会的宏伟目标中，十八大首次提出“实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番”，不能不说这是与十八大提出的城镇化目标相适应的重要支撑力。这个宏伟目标已经实施两年有余，2013年房地产市场受“倍增计划”和“城镇化”这种难得的“天蓝、气爽”的大气候影响，市场温度有雨后天晴的感觉。无风、无云、无暴晒的炎热感，人心稳、价格稳、政策稳、供给量稳增长，这是近年来最有利于人们不断增长的住房需求的市场环境、政策环境和购房机遇。

可知2013年房市功能与民生政策的一致性，比房价更重要。疏导是政策的核心，调整与分化是市场的核心，住宅一枝独放的市场已经发生根本性的变化。

预期3013年，保障房建设是一股强大的市场调控力量，也是调控畸形房地产市场、保障供需之间稳健走向平衡的重要手段，不可小视。商品房占比80%，保障性住房20%的市场供给目标和比重预期，勾画了未来市场格局的完整、完善目标。

数据已经证实房地产销售和销售面积一直在增长，盯着价格说房地产市场的涨落已经不科学，消化待售面积或以待售面积为基础的市场供需交易更趋理性。

实践证明，近年来拉动市场的因素已经不是价格，而是供给量。市场不仅没有衰退，反而通过结构调整增长方式和市场供需的内含发生变化。

预期2013年市场的逆周期调节政策会谨慎出台。除了延续调控政策，保障性住房的制度建设，小产权房的治理，土地整理政策等等一系列储备政策会渐次出台或实施。科学而宽松的银行“开发贷”政策等有利于为房地产市场保驾护航式的政策预期也可能不期而至。这些适宜市场交易和市场成长的温度，更有利于房地产市场健康，从而为国民经济增长注入更多正能量。

三.2013年的市场预期向好

住建部2012年12月25日表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。

一切市场预测都要以市场为主体，以市场环境为因素。根据市场观察我预测：

2013年是调整见效年。受城镇化进程影响二三线城市的市场开始发力，住宅建设量大幅增加，价格明显上涨；一线城市房价稳中微降，较2012年振幅不超过3%；非住宅类地产发力，房地产转型初现；调控政策继续发挥作用，以调为主的综合配套措施会谨慎出台；土地供应及金融政策新措施将保证房市平稳运行.

2013年是分化明显的一年，房地产的内生活力和动力向多元地产协调运行的方向发展。

预计2013年，豪宅销售开始回暖，交易量增10%，走出独立行情。

保障性住房交付使用对一线城市普通住宅的房价涨幅有所影响，但普通住宅交易量将增加10%左右。

核心区二手房将明显主导成熟区域的市场行情，二手房交易市场受税收等政策预期影响其交易量与2012年比明显增加。

总体看，二手房交易价格与新房交易价格及保障性住房支出的综合影响，平均价有微降。

市场宏观环境看，2013年，调控中“控”已见效，“调”刚开始。“控”从限购开始见效，“调”从管好土地市场为基点。土地是房地产业及楼市的基础资源。土地市场稳定则房地产市场稳定，房地产稳定房价必稳定，这个链条的正常运行，取决于对土地和房产两个市场衔接方式以及市场秩序的维护和监管。

2012年底以来，国字号开发商的大量拿地讯息不断传来。已经表明：未来一段时期特别是2013年的稳定行情已经明朗。

四.房地产市场未来十年会更好

如果三五年内，国家保持科学调控的政策不动摇，国民经济继续健康发展同时房价不涨或微降，正说明市场与政策相契合，也说明国家的调控政策是有效的。大家知道，如果房价出现不涨或微调其实就是降价，而且是有效配合“国民收入倍增计划”实施的重要能量。

“国民收入倍增计划”和房地产调控政策是房地产市场健康、协调、持续发展的保障因素。那种通过房价大跌来迎合“国民收入倍增计划”将导致国民经济紧缩性危机，是所有人不愿看到的经济萧条。那种试图通过房价大涨来助推经济增长，将与“国民收入倍增计划”格格不入。住宅市场反映老百姓住房供需状况的同时也刺激产业地产等助推实体经济的专业地产业的发展，住宅市场发育的同时综合地产业保证了房地产在未来十年更稳健的发展。

马建堂认为，“农村劳动力的转移、城镇化、工业化，这是中国改革开放几十年来保持高速增长的内部动力、根本动力。这个根本的动力、内在深层的动力，现在变了没有？未来变了没有？我认为基本没有变。”高管如此看，我们有何理由悲观未来？