随笔产业地产的利润点

   产业地产是一个新的奶酪，产业地产是企业转型和拓展企业自身战略空间的重要方向，当前，在着力发展实体经济的背景下，加大产业地产“平台”作用日益突出，因此，可以获得有别于常规项目的丰厚利润，利润点至少有五个方面：   　

     首先,城市基础设施开发带来的利润点。城市基础设施开发拉动了与水、电暖、路、通信、道路交通等相关行业的发展，加快实体经济见效的速度和质量。无疑提升社会效益的同时增加不同产业体的经济效益。

     第二,土地一级开发以及土地转让的收益。投资运营商可以自己来参与二级市场的投资开发，但是也可以保证一级开发的土地给其他企业参与。

     第三,房地产开发的销售利润。

     第四,后期管理运营的利润，生产性服务业的兴起与长期住宅项目后期管理相比，获得的方式有很大差别。

     第五，就是土地的增值收益，通过产业地产运作，获得长期的租赁收入、生产服务等多种收入，即提升实体经济运行质量又保证产业地产的长期稳定发展。

     过去住宅项目除了暴利，有很大一块是来自土地的收益。对住宅项目来说，这一块奶酪随着调控已经被政府拿走。产业地产的土地增值收益未来会成为有别于常规住宅项目一个重要的利润增长点。

产业地产和工业地产有区别：

    首先在投资运营主体上，过去各地各种形式、各种规模的产业园区的投资运营主体是地方政府或者地方背景的管委会，今天的产业地产多数是民营企业为主体，民营企业扮演了投资运营的主体。

    第二，在运营的重点上，过去的工业园区、产业园区主要是侧重于招商引资，如何把产业引进来，忽视后期管理。今天的产业地产是围绕产业做地产，对产业实现全程服务。

    第三，在政策工具和政策手段上，现在主要是提供运营服务、配套服务，主要精力放在创造投资环境搭设创业平台上。

　　产业地产广受关注，快速复制、快速成长主要基于几大机遇和四点原因。

　　首先是区域经济的发展机遇，对地方政府来说，无论是产业地产、产业园区对地方经济的贡献大家有目共睹，地方政府优先考虑的是如何刺激消费、对地方财政的贡献。往往一个成熟的开发区、一个成熟的产业地产项目，不仅可以解决当地的就业、增加税收、提升区域价值等等，而且还可以对周边的区域发挥比较明显的示范效益或者溢出效益，所以地方政府对产业地产的发展投入了非常高的热情。

    第二是城镇化建设的机遇，城镇化不仅仅是住宅化，城镇化必然以城镇产业化为基础，没有产业支撑的城镇化无异于无本之木无源之水。城镇化为产业地产的开发、运营提供广阔发展空间。

　　第三是行业自身升级发展的机遇，过去十多年，我们行业当中成长了很多有实力的企业，这些企业既具备了足够的资金能力、行业经验、社会资源以及资源整合能力，产业地产成为他们顺理成章的一个新的选择。

    第三是当前的行业调控，为产业地产创造了一个新的机遇。调控之下，像养老地产、商业地产、旅游地产等等复合形态的地产因祸得福、受益匪浅，在这样的特定环境之下，自然吸引了更多的地产商适时转移开发视线，投入产业地产开发、建设、运营、管理的主战场。