房地产经营之我见:                           

      资金投入是房地产开发的重要课题

    房地产开发是高投入、低周转、长周期的行业，任何房地产开发项目没有资金支持难以保持项目进度，没有资金的不断注入难以抵御外部环境变化带来的风险，一个项目的建设周期大体需要1-3年，一个项目从开工到售罄，资金成了项目的命脉。如何获得资金、如何使用资金、如何提高资金使用效率等等关于资金问题，理所当然的摆在房地产经营者的议事议程。

    资金始终是房地产快速发展的有力推手。十几年前房地产开发的最初时期，由于巨大的市场需求使开发商能够以最少的资金启动最有效益的开发项目，很多业内人士戏称当时的经营是“空手套白狼”，也正是那个时期，很多缺少资金但头脑灵活的开发商掏了第一桶金。当时最流行的是“卖图纸”、“卖楼花”，大大节省了开发成本，节省了开发商开发资金。第二个时期，商品房概念深入人心时期，1995年1月房地产管理法开始实施，这个时期很多开发商纷纷成立，更多人试图掏更多的金，进入市场的开发商开始注重依法销售，有法律和市场头脑的人，投资25%的资金，低价卖期房，虽然没有什么银行按揭的支持，但有银行抵押贷款支持，市场参与者皆大欢喜。第三个时期，快速增长期，1998年以后特别是最近几年，参与房地产开发的企业越来越多，国企、股份制企业、集体、个体只要有土地都在搞住宅开发，合法的、不法的的开发都能获得不薄的利润。所以，住宅市场的快速形成除了市场因素外，正是这个行业的发展符合国家经济发展战略，获得国家政策的支持，同时也是资金推动的结果，正是各路资金不断流入，房地产业成了资金关注最多的“洼地”。

     其实，对资金的使用是一个重大的经营问题。很多开发商的财富之所以迅速增长，重要的是能够把开发进度与资金周转很好的结合起来。比如，某一个项目通过招标进入工地建设，建设单位开始建设，开发商投入较少的钱，当建设当工程建设到某一进度的时候，开发商进行较低价格低价预售，收款70%左右，然后足可以支付建设单位进度工程款，还可以开工另一个工程，收回的房款在建设工地上得到放大，然后再进行第二个工程的低价预售，继续收取高于前期单价预售房款，以此下去开发商的楼盘不断开发不断销售，开发商的资金发挥了最大效率，这里有个关键就是开发商有自己支配的可开发的土地，前期尤其是06年以前土地价格偏低的时候，囤积了一定的待开发土地，运用土地的稀缺性和大量住房需求之间的不平衡，运用银行的钱、百姓的钱获得了满盘满罐的真金白银。有人称这是“抱着别人的鸡给自己下蛋”。

    目前，住宅住宅市场出现转机，很多人认识房地产行业的暴利性了，购房人开始学会捂住自己的钱袋子了，市场需求被投机者“错乱”了，开发商的贪婪被不断曝光，土地供应也越来紧缩了。于是，后期进入市场的房地产商“抱着别人的鸡给自己下蛋”机会越来越少。很多人因为借贷银行的资金的过高利息压得喘不过气来，市场需求者不再亢奋，投机商的倒房行为也在收敛，资金链有断裂的危险。开发商面临债台高筑、项目到期不能交付使用等经营风险和信誉缺失的风险。

    今后一个时期，现金为王，顾客为上，成了开发商经营的前提。由于银根紧缩，贷款利率增加，房价高悬不落，如果没有资金还想过“卖图纸”、“卖楼花”、“空手套白狼”或者“抱着别人的鸡给自己下蛋”得好日子，已经时过境迁。随着政策法律的完善，过去那种卖“小产权”房都能挣钱的时期也已经过去。今后几年开发商如果没有资金、没有土地、没有客户将面临退市或倒闭。这就是房地产经营中资金的巨大作用，也是资金这个“魔鬼”的巨大魔力。

     房地产行业是个高投入、资金密集的行业，资金是这个行业生存、发展的血液，一旦失血或失血过多将危机这个行业的生存与健康。如果开发商不重视研究资金这个重大课题，将危机自己企业的生存和发展。

附：房地产业实际是一个薄利行业(附成本分析)

     房地产行业无论一直被誉为暴利行业，05－06年十大暴利行业中房地产业一直稳居排行榜前三位。在普通老百姓心中，更是坚定不移的视其为暴利行业之首，但今天二手房频道编辑FAFI2000看到一篇文章称：房地产业实际是一个薄利行业(附成本分析)！具体内容如下：

房地产行业曾今是暴利的，但是在今天，却成为了一个薄利的行业。再拿过去的经验来评价今天的状况，得出的结果必然是错误的，下面是房地产开发成本一个大约的估计，欢迎大家发表意见。
　　
　　一、项目概况
　　某沿海开放城市的一个旧城改造项目，大约50亩，规划容积率是3.5，建筑面积近15万平方米。该旧城改造项目里包括一个医院的安置。最终计算的楼面低价是2300元/平方米，建成后售价约为8000元/平方米。旧城改造项目被认为赢利能力较强的项目，也是开发商争相争夺的项目。在该市的其他类似位置，楼面地价基本在4000元左右。
　　
　　二、成本列表（忽略较小费用）单位：元/平方米
　　1、土地成本 2300
　　2、土建成本 2200（建筑为高层，去年年底大约为1700元。2008年至今，水泥价格上涨超过80%，钢材超过50%，人工等各项费用都发生了大幅度的上涨）
　　3、绿化费用 200
　　4、各种管理费、配套、规费、七通一平等等累计 400
　　5、土地增值税 按照优惠政策，假定项目的增值率为25%，增值税率为售价的
　　25%*（30%-20%）= 2.5%，一般按照售价的1%预缴，最终实际缴纳税率一般在3%，即：
　　8000*3% = 240
　　6、企业所得税按照25%的利润率计算（税务机关能够接受的最低利润率），税率25%，每平方米应承担所得税为：8000*25%*25% = 500
　　7、销售费用 1.5%，即8000*1.5% = 120
　　8、财务费用 不管通过什么途径，房地产企业肯定要贷款，贷款利息，保守估计为每平方米100元
　　
　　以上合计：6060元，即每平方米的成本为6060元。
　　
　　三、项目的利润率
　　 1、项目的利润率
　　（8000 – 6060） /8000 = 24.25%
　　2、该项目对企业利润率的贡献
　　一般说来，这样一个项目的从前期到销售完毕的时间为2.5年（该项目实际为三年），该项目每年对企业的年利润率贡献为：24.25% /2.5 = 9.7%
　　
　　四、假定房地产企业同时有两个这样大规模的项目同时进行（应该是较大的房地产企业了），该企业的利润率是：
　　 9．7%*2 = 19.4%,即企业的年利润率是19.4%
　　
　　五、评价
　　该项目应该说效益较好，在成本费用计算方面只考虑了必然发生的费用，对于一些不可告人的费用未加考虑。最后得出的企业的年利润率不超过20%，在CPI近8%的经济环境下，绝对谈不上暴利。
　　 综上，房地产价格出现下滑的可能性有，但出现大幅下滑的可能性是不存在的，除非出现严重的经济危机。
　　关于这个看法表达FAFI2000他的观点：我已经做个成本核算，其实就房产本身销售价格和成本来说，只是微利，可是因为房地产有放大效应，可以通过贷款将赢利N倍放大，所以最后的实际利润绝对惊人。

   这个不是业内的人士恐怖很难知道房地产成本的确切构成，FAFI2000曾经做个工程核算，所以知道一点流程，好多小编并不是很清楚这么多内幕，所以只能站在一个旁观者的角度上谈了关于房地产是否是暴利的理解：

  风言风语：

   新闻频道编辑上海小沈：纠正一下：
　　一、项目概况
　　　　某沿海开放城市的一个旧城改造项目，大约64亩，规划容积率是3.5，建筑面积近15万平方米。该旧城改造项目里包括一个医院的安置。最终计算的楼面低价是1800元/平方米。建成后住宅售价约为8000元/平方米，商铺售价为20000元，住宅面积11万平方，商铺面积4万平方。旧城改造项目被认为赢利能力较强的项目，也是开发商争相争夺的项目。在该市的其他类似位置，楼面地价基本在4000元左右。
　　二、成本列表（忽略较小费用）单位：元/平方米
　　　　1、土地成本 1800
　　　　2、土建成本 1700（建筑为高层，与设计方签定协议含钢量控制在50kg/平方米以下，去年年底大约为1300元。
　　　　3、绿化费用 50
　　　　4、各种管理费、配套、规费、七通一平等等累计 100
　　　　5、土地增值税 按照优惠政策，假定项目的增值率为25%，增值税率为售价的
　　　　25%*（30%-20%）= 2.5%，一般按照售价的1%预缴，最终实际缴纳税率一般在3%，即：
　　　　住宅：8000*3% = 240 商铺：30000*3% = 900
　　　　　　6、销售费用 0.5%，即住宅8000*1.5% = 120 8000*1.5% = 120 商铺30000*1.5% = 300
　　　　8、财务费用 不管通过什么途径，房地产企业肯定要贷款，贷款利息，保守估计为每平方米100元
　　　　
　　　　以上合计：住宅4110元，即每平方米的成本为4110元。
　　 商铺4110元，即每平方米的成本为4950元
　　　　
　　　　三、项目的利润率
　　　　 1、项目的利润率
　　　　住宅（8000 – 4110）= 3990元/平方
　　商铺20000-4950=15050元/平方
　　2、企业所得税按照25%的利润率计算（税务机关能够接受的最低利润率），税率25%，每平方米应承担所得税为：住宅：3990*25%*25% = 250 商铺：15050*25%*25% = 940
　　3、净利润：住宅：3990-250=3740元/平方
　　 商铺：15050-940=14110元/平方
　　4、利润率：　住宅：3990/4110X100%=97%
　　 商铺：14110/4950=285%
　　平均利润率：　（97X11万平方+285X4万平方）/15平方=146.8%
　　5、该项目对企业利润率的贡献
　　　 经济学没有年利润率贡献的概念。　　
　　　　四、房地产企业同时有多少项目同时进行与利润率没有关系。　　
　　　　五、评价
　　　　该项目应该说效益大大的好，在成本费用计算方面考虑了全方面的费用，包括一些不可告人的费用也同时考虑。最后得出的企业的年利润率还超过146.8%，在CPI近8%的经济环境下，绝对可以说是暴利。
　　　　 综上，房地产价格绝对出现下滑，下滑的幅度可能将超过100%，除非不怕严重的经济危机。

   摘自： http://blog.sina.com.cn/s/blog_531446700100a3k5.html