房地产经营之我见:           

        金融机构支持房地产业也需要有科学决策

     房地产市场经过1998年到2008年十年发展，已经成为国民经济不可忽视的经济支柱之一。形成今天的局面银行等金融业的支持功不可没，可以说向房地产业大量注入资金使房地产市场异常火爆。如果从更宏观的角度看，金融、地产和住房消费是构成国民经济上下游产业链的重要领域之一。庞大的产业链形成之快之迅速十分惊人，由于下游需求拉动刺激了上游的亢奋，又由于上游推动了房市价格飞涨，形成目前众说纷纭的局面。而需求方的冷静和理智以及需求视线的转移是引起目前众说纷纭局面的重要原因。这就向我们告知了金融机构为什么紧缩银根的答案：房地产风险要不期而至。

    银行等金融机构对房地产市场的资金注入无可厚非，房地产市场上发出银行和开发商“谁先死”的命题也有点耸人听闻，广大购房人对“黑心”的开发商不绝于耳的指责也有点过激。这些都在告诉我们金融、地产和住房消费所构成的国民经济上下游产业链的各环节出现了问题。引发这些问题的基点是购房人的无奈和愤怒，表象是开发商的傲慢，隐形因素是投机者，主要因素是银行对房地产市场的无差别的金融支持。

    我们知道，任何市场都是可以细分的，一个成熟的房地产市场，是市场参与各方按照交易公平的规则进行博弈的场所。一旦市场供需之间的天平失衡，必定使市场出项再调整要求。因此，对于房地产市场上出现的“救市”呼声，“猪坚强”感慨，“降价”的预期，土地“流拍”的事例，“拐点论”的热议，“断供”的传闻，统统反映住宅市场的一系列怪现象，而不是和住宅市场相关诸如商业地产等其他市场，也说明我们的房地产市场是没有细分的市场，是畸形的市场，是消费市场。

    从上游来看，金融机构把大量资金注入到住宅消费之中，其资金周转的方式必定是把钱贷给开发商——开发商投入建设——出售给购房人-----购房人得到按揭或贷款-----购房人用自己的薪水或其他收入还款----购房人减少其他消费大比例还贷这样的程序；如果银行放贷过快，必定刺激房价上涨，上涨到一定高度必定影响银行自己周转，这只是一个方面。另一方面，由于企业原材料等价格上涨，企业或公司资金短缺经济效益下滑，影响了老百姓的收入，也影响了购房人的还贷，加大了购房还贷的风险，如此潜在风险向住宅市场的上游传导开来。一个住宅市场的系统风险就积累起来了。

     我们知道，金融机构对住宅市场的支持是两个方面、两股力量。一方面贷款给开发商投入项目建设，另一方面贷款给消费者刺激住房需求，透支老百姓未来收入。由于决定金融机构冲动的贷款行为来自两个方面的高额金融利润，如果长此以往同样积累金融风险，而决定出现风险的因素，一是国民经济的健康发展；二是国际金融与贸易的平衡；三是国民可支配收入的增长预期；四是国内原材料价格；五是社会消费心理和消费习惯；一旦几个因素同时出现或某一个因素出现负面信号，必定对银行产生影响。由此可见，金融机构对房地产业的支持也需要有风险意识，更需要科学决策自己的经营行为，也就是说如何保证开发商与真正购房者顺畅的交易，从而保证金融机构合理的利息收入，是需要探讨的问题。

    现在提供金融支持的市场大体应该均衡。保持房地产市场均衡有序应该是金融支持的最终目的。首先，保证开发商重点开发的贷款，其次真正保证贷给有还款能力和抗风险能力的购房人。这是权衡住宅市场的重要问题。另外，扶持商业地产的开发商，应该是金融机构开发最有潜力客户的重要手段。对商业地产贷款的对象有开发商、购房的经营者、投资者和投机者。由于商业地产的购买者不是最终消费者，还款能力应该强于住宅消费者，这样的业务既拉长了资金链条，又保证了金融机构和开发商的利益，还促使房地产市场正常发育，对经济的拉动作用更深远。

    特别是商业地产的市场上，很多中小企业需要有政府扶持平台，这些企业又是宏观调控的重要因素。很多中小企业又急需要有个集聚地，于是很多中小企业把眼光投向经济开发区，由于有商业地产的需求客户，对这个重点地区进行商业地产开发行为的扶持，既有利于经济持续发展，又有利于国民经济的结构性调整，还会抵御因为断供带来的金融风险。也许这是金融机构获得持续利息收入、防范风险的一个途径。如果说房地产需要救市的话，倒不如说政府和金融机构转换支持房地产发展方式更为科学。