崔元星：土地一级开发地方政策派系

    土地一级开发已在全国渐成热点之势，但目前仍无一部全国性的土地一级开发相关制度出台。2010年5月，国务院国发〔2010〕13号《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》第二条的第（十）款指出“鼓励民间资本参与土地整治和矿产资源勘探开发”，该文所指的“土地整治”应该包括集体农用地的整理及城市建设用地的整理开发，但国务院的13号文件出台至今，仍无相关部门出台配套实施细则。相比之下，各地政府却先后出台了针对土地一级开发的地方性政策文件，且内容迥异。

北京

    2002年12月，《北京市土地一级开发管理暂行办法》；

    2005年9月，《北京市土地储备和一级开发暂行办法》；

    2006年5月，《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》；

    北京的政策规定，如果是政府出资，开发利润不高于开发成本的2%，如果是企业自筹，不高于开发成本的8%，实际操作中的部分招商项目，在确保8%收益的前提下仍承诺土地增值收益5:5分成。2010年初开始，北京的土地一级开发市场化已停止。

杭州

    2006年3月，《关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见》，开发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定。

海南

    2006年7月19日，《关于规范企业参与土地成片开发的通知》，政府土地纯收益分成不低于30%。2010年初，海南国际旅游岛国家政策开始实施，海南政府对外宣布暂时停批土地一级开发项目。

成都

    2007年9月29日，《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理的意见》 ，市政基础设施和城市公共公益配套设施均纳入一级土地整理投资方投资整理范围；积极采取土地收益梯度分成方式，形成土地成交价格越高、政府收益越大的动态收益分配机制；

    2011年5月10日，川国土资发〔2011〕36号《关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》，清理一级开发违规问题；

    2011年9月27日，成府发（2011）26号《关于进一步规范引进社会资金进行一级土地证意见的通知》，要求废止2007年文件，规定项目投资年回报率应不高于投资方实际投资的12%。

昆明

    2010年7月20日，《关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》、《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》，鼓励具有较强实力的房地产开发企业和其他企业参与土地一级开发整理项目，社会投资人可与市级国有投资公司、县级地方人民政府协商确定成立合资公司、项目公司或者以独资公司形式投入资金参与土地一级开发整理项目。

湘潭

2010年9月13日，潭政办发（2010）34号文，《市城区国有建设用地使用权出让管理办法》，经营性用地上市的溢价部分政府与投资商实行分段按比例分成，其中，溢价在50%以内的按4:6分成，溢价在51%至100%的按5:5分成，溢价在100%以上的按6:4分成。投资商参与上市地块公开招拍挂竞买的，经市国土资源局认定的投资额可作保证金，竞得上市地块的，其认定的投资和溢价分成，可冲抵应付的土地价款。

以上列举了部分省市近期出台的有关土地一级开发的政策，侧重点各有不同，政策具体条款五花八门，但共同点有两条，一是积极鼓励社会资金参与一级开发，二是尽可能规范社会资金参与一级开发的具体操作，实际就是规范政府与企业的分配模式。全国各地有关一级开发的政策可概括为以下几个派系：

川派：以四川为主，包含滇黔地区，尤以成都、绵阳为典型，政策及操作相对规范、严格管理，避谈土地分利，实际暗含分成，确保企业投资回报，现正进一步规范、清理遗留违规项目。

湘派：以湘潭为代表的长株潭地区，也包括永州、常德等相对偏远的湖南各市，政策内容以代建工程为核心，明确分成比例，说明政府招商心切。

琼派：政府大幅让利，促进自由市场化，海南各地一级开发全面开花，2010年起又一刀切全面叫停一级开发，显示了政府面对宏观经济疲软及土地巨大收益的无奈、纠结。

    京派：以北京为主，包括天津、石家庄及环渤海周边地区，北京的一级开发实质是工程总承包，企业参与一级开发无直接利益可图。政府一方面要求一级开发企业及其关联企业不得参与土地招牌挂，另一方面政府又暗地里承诺一级开发企业参与拿地时可以成本抵扣，也就是所谓的曲线拿地、一级转二级，实乃政府及企业的无奈之举。

粤派：广东由于开发较早，土地市场化程度高，政府无需出台鼓励社会资金参与一级开发的政策，实际上也没有相关的政策，但很多有实力的企业如果自己看上了未在政府现行规划区内的成片处女地，政府鼓励企业自主开发，即企业自己做项目规划政府报批、自己跑上层次规划修编、自己争取土地指标、自己做市政配套，成熟后政府成本挂地，一级开发企业自行拿地，广州、深圳作为珠三角核心区域，已不可能再由企业参与土地整理，惠州、珠海等周边区域此类项目较普遍。

（崔元星  中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）F&?M*p+M--购房者俱乐部 www.0898fdc.com 海南购房 专业诚信 更好服务 €$#@3G}bcr?k--海*南*购*房 www.0898fdc.com 海南购房 专业诚信 更好服务K*f$,| [1] K