华侨城精心打造的“欢乐海岸”新一代旅游产品即将面世，在试业典礼上，华侨城集团总裁任克雷曾表示，“欢乐海岸是华侨城的一种新商业模式，也是集团将来在经营发展方面新的增长点。” 这种新商业模式可以简单概括为欢乐海岸项目物业只租不售，盈利模式为收取租金或者扣点。2011年11月25日，观点地产网的见习编辑彭飞发表文章《欢乐海岸不欢乐 华侨城模式之内忧外患》，对华侨城这一新商业模式提出了强烈质疑，赢得了各路媒体及专家的热捧。而笔者认为，习惯于传统思维的媒体们的质疑显得有些多余、甚至雷人可笑。

    首先是欢乐海岸的“只租不售”方式既不是应对宏观调控政策的创新举措，也不是华侨城作为行业龙头老大的慷慨之举，实为无奈之策。当初，政府在华侨城南面的填海区规划了大片的高档居住区，也规划了这片属于市政公园的欢乐海岸区域作为配套，以提升土地价值，现在该卖的地也卖了，该建的房子也建起来了，作为市政配套的公园只能光秃秃的指派给华侨城这样的央企来建设经营。市政公园是开放式的、甚至是全免费的，无法维持投资及运营平衡，政府能给占地125万平米的欢乐海岸批出约20万平米的建筑作为购物、餐饮、会所及公寓等，已经是迫不得已了，但是，可以肯定，已经建起来的房子及建筑占地肯定不能完全等同于一般的房地产项目，估计政府是作为公园用地、文化用地划拨给华侨城的，至少大部分是这种方式。所以，至少目前阶段，欢乐海岸的房子是不能像一般房地产项目一样按照传统的销售模式来经营的，因为政府不可能自己打自己嘴巴，随便变更土地用途。至于后期就不好说了，也许政府会看到项目运营艰难而逐步变通，再搞一次土地挂牌，补交部分土地出让金差价，欢乐海岸的房子就可以名正言顺地交易了。当然，华侨城也可以把现在建的欢乐海岸的房子转移到自己的若干个全资子公司名下，再直接转让或部分转让这些全资子公司的股权就可以了，只要办理工商手续，就可以实现房产买卖。总之，欢乐海岸的“只租不售”不是媒体们操心的那个情况。当然，也有可能欢乐海岸是华侨城与政府签订的BOT项目，华侨城先替政府投钱建设，约定经营期限后还给政府，从本质上讲，欢乐海岸的产权是政府的，本来就不可能有所谓的“售”了，很多缺钱的政府或者有经营意识的政府一般会选择BOT、BT的方式来做有一定经营效益的市政公益性项目。

    其次是传统思维总认为“只租不售”资金实力不够玩不起、回收期太长、甚至不靠谱，而事实上，“只租不售”虽然有其弊端，但在有些特别情况下的吸金能力却令人乍舌！一般来说，我们考察物业的投资价值按照商铺8-10年、酒店13-15年、居住会更长一些，商铺的租金变化幅度最大，举例来说，一般的不太旺的社区级或县城级商铺租金50元/月每平米，而像深圳东门的商铺每平米月租金肯定要在千元以上，北京王府井商铺的租金更高得离谱了，这些地方的商铺正所谓寸铺寸金，真正的旺铺不仅是买不起的，也是买不到的，因为谁也不舍得把摇钱树拱手让给别人。相信华侨城凭借自己的品牌影响力及责任心，加上欢乐海岸的生态环境及高端消费人群，一定能把欢乐海岸的20万平米的文化休闲物业的租金水平提升到一个理想状态。假设欢乐海岸平均物业建筑成本在5000元（不考虑楼面地价），仅靠物业租金，按3年静态回收期，要求每月每平米租金近140元，这个租金水平已经很低了，比华侨城周边任何一家沿街商铺的租金水平都要低。所以说，欢乐海岸的“只租不售”会成为“华侨城模式之内忧外患”的论断，我感觉有些夸大其辞了。

    再举一个同属于“只租不售”的雷人报道，广州日报2010年5月17日有篇《巨无霸时尚天河地头好无惧新政》的报道说,正在广州天河体育中心地下建设的时尚天河商业广场，“开发商坚持只租不售，大部分商家也比较认同这种方式。过往某些开发商进行商业地产投资的时候为了尽快回笼资金，经常把大产权分散开来，做成分散产权出售。这种产权式商铺的运作模式曾经在中国红极一时，不过随着这些商圈经营时间的增长和消费者对品牌认知度的提升，这种经营模式的弊端开始显露：卖出去的商铺就如同泼出去的水，商铺产权分割零散后通常容易造成管理难统一的现象。而作为商业地产的巨擘——时尚集团表示，该企业有相当实力，不期望短期资金回笼，放弃短期既得利益，有信心可以通过长期持有、专业管理、出租回报、错位经营等模式赢得市场认可。”2011年10月24日，地产中国网刊登《广州时尚天河地下商场将开业 行家猛“泼冷水”》，同样报道了这个项目，说12月2日即将开业，专家质疑商业规模太大，“只租不售”能否收得回来。这两篇报道的雷人之处也在于对“只租不售”的错误理解，一是“只租不售”不是因为投资商实力强而大发慈悲，而是不得已而为之。我国目前绝大部分城市的地下空间的土地使用权管理还处于政策空白区，投资商基本都是以代建人防工程名义与政府人防部门对接，就是BOT模式，投资商投资建设地下商业，政府以一定时段的经营权作为回报，约定期限到期，地下商业场所交还政府，广州时尚天河地下商业广场肯定属于这种模式，投资商自己都没有任何产权证明，何谈售铺？当然，如果商家信得过投资商，可以签订长期租赁协议，甚至一次性买断终期使用权，相当于买铺了，不过，这个价格肯定是天文数字；二是“只租不售”如果运营得好，也可能比“只售不租”更高明，据说这个项目经营总面积超过10万平米，目前该区域的商铺租金普遍超过1000元/月平米，假设地下租金折半，每平米年租金也要6000元，如果不考虑建设期，估计真正的投资回收期用不了一年，再抠门的政府，给投资商的经营期估计也要30年以上，每年6亿元以上的租金回报，总回报180亿元！

    以上虽只是个理论计算，但总比不计算妄加评论要好，尤其是对知名项目“只租不售”模式必须本着严谨的态度、忠实报道，否则会误导读者、误导投资商。

（崔元星  中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）